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Die Darlehenskonditionen

Als Darlehenskonditionen bezeichnet man alle Einflussfaktoren, die sich auf die zu zahlenden Zinsen für das Immobiliendarlehen auswirken. Diese Faktoren können Sie in der Regel mit dem Finanzierungsgeber individuell aushandeln. Zu den Konditionen gehören beispielsweise der effektive Jahreszins, die Laufzeit der Finanzierung, der Prozentsatz der Tilgung sowie eventuelle Sondertilgungsmöglichkeiten. Auch Bearbeitungsgebühren nehmen mitunter einen großen Einfluss auf die Konditionen für einen Immobilienkredit.

Grundsätzlich versuchen viele potentielle Immobilienkäufer und Bauherren, den Anbieter mit den günstigsten Konditionen zu finden. Dies ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Neben den Konditionen müssen nämlich auch unbedingt die restlichen Vertragsbedingungen ganz genau beachtet werden. Sie können durchaus dafür sorgen, dass ein Vertrag mit schlechteren Konditionen einen Kreditnehmer unter Umständen dennoch weniger kostet, als jener mit den auf den ersten Blick entsprechend besseren Konditionen.

Dazu ein Beispiel: Sie haben ein Immobiliendarlehen mit vermeintlich besonders günstigen Konditionen und einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Nach 10 Jahren möchten Sie sich schließlich eine ebenso günstige Anschlussfinanzierung suchen. Sollte dies nicht möglich sein, so besteht immer noch die Möglichkeit, eine entsprechende Zwischenfinanzierung zu nutzen, bis eine zinsgünstigere Anschlussfinanzierung gefunden ist. Durch einen glücklichen Umstand sind Sie allerdings schon nach sechs Jahren Laufzeit zu einer größeren Geldsumme (z. B. aus einer Erbschaft) gekommen und wollen daher das Darlehen vorzeitig ablösen. Leider sind die Bedingungen für eine Kreditkündigung beziehungsweise die damit verbundene Vorfälligkeitsentschädigung in diesem Vertrag sehr ungünstig für den Kreditnehmer festgelegt. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt so hoch aus, dass sie die gesamte Zinsersparnis durch das vorzeitige Ablösen des Kredites wieder zunichte macht. In diesem Fall hätten Sie bei genauer Beachtung nicht nur der Kreditkonditionen, sondern auch der weiteren Kreditbedingungen bares Geld sparen können. Wer im Vorfeld schon weiß, dass man ggf. eine bestimmte Summe früher tilgen könnte, der splittet seine Kredite in unterschiedliche Laufzeiten.

Das Beispiel macht deutlich: Wer ausschließlich auf die Konditionen schaut, der handelt ziemlich kurzsichtig. Nichtsdestotrotz sind die Konditionen sehr wichtig und einer der ausschlaggebenden Faktoren, wenn es um die Berechnung des Gesamtbetrags geht, der für die Aufnahme des Immobiliendarlehens gezahlt werden muss.

Einen großen Einfluss darauf hat die Laufzeit. Grundsätzlich gilt hier: Je kürzer Sie die Laufzeit wählen, desto niedriger sind - gerade in der heutigen Zeit - die Zinssätze. Auf der anderen Seite muss einem aber dabei klar sein, dass für jeden Neuabschluss, das heißt für eine entsprechende Anschlussfinanzierung nach sehr kurzer Laufzeit, ein gewisses Zinsrisiko besteht. Niemand kann zuverlässig voraussagen, wie sich die Zinssätze in den nächsten Jahren entwickeln.

Ebenso wichtig ist die Tilgung. Grundsätzlich sollte diese möglichst hoch sein, um das Darlehen vergleichbar schnell abzahlen zu können. Da die Zinsen unmittelbar mit der Laufzeit des Darlehens zusammenhängen, verringert sich durch eine erhöhte Tilgung und die damit verbundene kürzere Laufzeit auch die Zinsbelastung um einige Stellen hinter dem Komma. Selbstverständlich sollte dabei beachtet werden, dass eine höhere Tilgung letztendlich auch höhere Monatsraten bedeutet. Hier sollte also ein gesunder Mittelweg gewählt werden, der die Haushaltskasse nicht zu sehr belastet und darüber hinaus noch Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben lässt.

In den meisten Verträgen für ein Immobiliendarlehen wird der Kapitalgeber außerdem die Möglichkeit einräumen, Sondertilgungen vorzunehmen. In diesem Fall zahlt der Kreditnehmer eine größere Summe als Einmalbetrag und verringert somit die Laufzeit und die Zinskosten deutlich. Wichtig zu wissen ist, dass diese Sondertilgungen lediglich ein Angebot darstellen, das der Versicherungsnehmer nicht unbedingt in Anspruch nehmen muss. Falls doch, ist hierbei wichtig, wie oft im Jahr solche Sondertilgungen möglich sind und ob sie mit - vielleicht sogar recht hohen - Bearbeitungskosten verbunden sind.

Apropos Bearbeitungskosten: Auch für den gesamten Immobilienkredit sind selbstverständlich Bearbeitungsgebühren zu zahlen. Grundsätzlich können diese steuerlich abgesetzt werden und senken damit die Zinshöhe - zumindest optisch.

Zusätzlich besteht bei vielen Immobilienfinanzierungen die Möglichkeit, ein so genanntes Disagio mit in den Vertrag einzubauen. Dabei handelt es sich um einen Abschlag vom Nennwert, der hauptsächlich dafür festgelegt wird, die monatliche Tilgung etwas geringer zu halten. Ein Disagio ist also praktisch ein im Voraus gezahlter Zins. Bei Immobilienfinanzierungen empfehlen Experten ein Disagio allerdings nur dann, wenn der entsprechende Betrag im Jahr der Auszahlung als Werbungskosten in der eigenen Steuererklärung geltend gemacht werden kann. Allerdings ist dies seit vielen Jahren nicht mehr bei selbstgenutzten Immobilien möglich.

All diese Faktoren haben letztendlich Einfluss auf den effektiven Jahreszins - also den Zinssatz, den Sie inklusive aller Nebenkosten für den Kredit zu zahlen haben. Die Bestimmungen zum Festlegen dieses Jahreszinssatzes ändern sich jedoch in regelmäßigen Abständen, so auch im Juni 2010 wieder einmal. Dies führt dazu, dass unerfahrene Kreditnehmer unter Umständen mit Berechnungen hinters Licht geführt werden, die in dieser Form fortan gar nicht mehr gelten. Hier sollten Sie unbedingt aufpassen, beziehungsweise einen vertrauenswürdigen und unabhängigen Experten mit der Prüfung beauftragen.

Die Konditionen im Kreditvertrag stellen also den wichtigsten Faktor dar, der darüber bestimmt, wie viel Sie das Darlehen letztendlich kostet. Auch hier sollte stets ein vernünftiger Mittelweg unter Berücksichtigung aller persönlichen Faktoren und Voraussetzungen gewählt werden. So sollte dem Kreditnehmer klar sein, dass bei einer anfänglichen Tilgung von nur 1 Prozent die Zinskosten enorm ansteigen und sich die Laufzeit deutlich in die Länge zieht. Unter Umständen sollten Sie also lieber eine günstigere Immobilie wählen und dafür mit einem höheren Tilgungsanteil anfangen. Das spart effektiv Kapital.

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