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April 2011/05

Immobilien-Schnäppchen

Immobilienbesichtigung zur Einschätzung des Marktwertes

In einem Artikel in der Welt vom März 2011 mit dem Titel: „An welchen Orten sich Immobilien besonders rechnen“ war zu lesen, dass die Immobilienpreise in den Großstädten wie Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart in den letzten 2 Jahren stark gestiegen, im Umkehrschluss die Renditen jedoch dadurch gesunken sind. In einigen Regionen sind hingegen noch echte Schnäppchen zu machen. Doch nur wo? Und was heißt Schnäppchen?

Das vermeintliche Schnäppchen lässt sich dann an niemanden vermieten, weil die Immobilie ungünstig liegt, oder doch so manche Überraschung im Nachhinein festgestellt wurde.

Was sind denn nun Entscheidungskriterien, die man bei einem „Schnäppchenkauf“ berücksichtigen sollte?

Das wichtigste Kriterium: Lage – Lage – Lage

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht, der wird hauptsächlich nach der Lage sein Objekt auswählen. In Städten mit einem guten Arbeitsumfeld, vielen Arbeitsplätzen und einer vielseitigen Infrastruktur wird es immer eine Nachfrage nach Wohnungen geben, auf dem Land hingegen eher weniger. Auch in Unistädten wird die Nachfrage nach kleinen bezahlbaren Wohnungen vorhanden sein.

Neben der Lage als wichtigstes Kriterium in der Immobilienbewertung sind möglichst vielseitige Nutzungsmöglichkeiten und die nachhaltige Wertbeständigkeit des Objektes. Allerdings wird auch kein Sachverständiger jemanden garantieren, dass man den Preis, den er in einem förmlichen Wertgutachten festgestellt hat, wirklich bei einem Verkauf oder Kauf einer Immobilie erzielt wird.

Weitere wichtige Fragen um den Wert einer Immobilie einzuschätzen:

  1. Das Baujahr: Wann wurde das Gebäude/das Haus gebaut? Ist es gut in Stand gehalten worden? Fallen weitere Kosten an?

  2. Die Wohnfläche: Wie groß die Wohnfläche der Wohnung/des Hauses?. Im wievielten Stockwerk befindet sich die Wohnung? Gibt es einen Aufzug oder nur ein Treppenhaus? Wenn es einen Lift gibt, wie alt ist dieser? Ist in dem Wohnhaus eine Hausverwaltung tätig? Ist eine Garage, ein Balkon, eine Terrasse oder ein Wintergarten vorhanden? Gibt es einen Kamin oder einen Anschluss dafür? Wie sieht es mit den Abstellräumen oder einen Kellerabteil aus?

  3. Das Mauerwerk und das Dach: Gibt es irgendwo in der Wohnung/ Haus Schimmel? Ist die Dämmung der Wände, Fenster und sowie Außen- und Innentüren gut? Wie sieht die Abnutzung der Wandbelege und der Bodenbeläge aus? Sind die Sanitärinstallationen, Heizungs- und Elektroinstallationen ordnungsgemäß in Stand gehalten worden? Wurde regelmäßig eine Wartung durchgeführt?

  4. Der Nutzwert der Wohnung/des Hauses: Wie ist die Raumaufteilung? Gibt es Durchgangszimmer? Wie ist die Lage der Wohnung/des Hauses ist die Besonnung und Belichtung gut? Wie sieht es mit der Aussicht aus?

  5. Der Baustand: Wurde die Wohnung/das Haus renoviert oder modernisiert? Hat jemand die Wand oder die Bodenbelege repariert? Funktionieren die Heizung und das Warmwasser einwandfrei? Dichten Fenster und die Fassade? Hat das Dach ein Leck?

  6. Die Verkehrsanbindung: Wie ist die Verkehrsanbindung in die Stadt? Welchem Lärmpegel ist man in der Wohnung/ dem Haus ausgesetzt? In welcher Lage allgemein befindet sich die Wohnung/das Haus?

Begriffe wie Marktwert, Fair Value oder Verkehrswert werden gleichermaßen verwendet. Sie stellen den Preis dar, welcher bei einer Veräußerung der Wohnung/des Hauses üblicherweise erzielt werden kann.

Das Bewertungswesen wird im deutschsprachigen Raum im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG, Österreich) und in der Wertermittlungsverordnung (WertV & BelWertV, Deutschland) geregelt.

Wertermittlungsmethoden im deutschsprachigen Raum:

Eine allgemeine Erfahrung ist, dass die meisten Wohnungs- oder Hauseigentümer den Wert ihrer Liegenschaft vollkommen überschätzen. In dem Fall, dass ein Immobilieneigentümer den Wert seiner Immobilie als zu gering einschätzt kommt selten vor. Um ein konkretes Bild vom Wert einer Wohnung/eines Hauses zu erhalten, ist es daher in den meisten Fällen sinnvoll, ein unabhängiges Verkehrswertgutachten durch Sachverständigen anfertigen zu lassen. Genau aus diesem Grund gibt es die Wertermittlungsmethoden.

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