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Urteil des Bundesgerichtshof (Az: VIII ZR 296/15): Vermieter darf Wohnraummietverhältnis auch aufgrund älterer Mietrückstände kündigen

Bezüglich der Kündigung aufgrund von Mietrückständen dürfte vielen Vermietern die übliche Regelung bekannt sein, welche sich in den entsprechenden Gesetzen in Deutschland findet. Nach dieser Regelung kann ein Mietverhältnis dann fristlos gekündigt werden, wenn der Vermieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Doch wie verhält es sich, wenn ältere Mietrückstände angefallen sind, der Mieter in der Zwischenzeit seine Mietzahlungen aber wieder aufnimmt und die Mietrückstände sozusagen weiterhin mitschleppt? Ist auch in diesem Fall eine Kündigung - ob fristlos oder nicht - gesetzlich zulässig? Mit diesem Sachverhalt hatte sich der Bundesgerichtshof in abschließender Instanz zu beschäftigen. Hier die genauen Details, welche im Verfahren zur Sprache kamen, und die die Grundlage des gesprochenen Urteils bilden:

Klägerin in diesem Verfahren war eine katholische Kirchengemeinde, die der Beklagten eine Wohnung vermietet hatte. Für die Monate Februar und April 2013 unterblieben die Zahlungen des Mietzinses, woraufhin die Kirchengemeinde zunächst im August 2013 eine Mahnung aussprach. Als die Mieterin darauf nicht reagierte, wurde das Mietverhältnis von der Kirchengemeinde an 15. November 2013 fristlos gekündigt.

Die Mieterin sah sich mit dieser Kündigung nicht einverstanden, da sie zwischenzeitlich die Mietzahlungen aufgenommen hatte und daher der Meinung war, aufgrund älterer Mietrückstände könne keine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Zudem seien sowohl die Mahnung als auch die Kündigung zu spät nach den ausgebliebenen Mietzahlungen bei ihr eingegangen. Die Vermieterin wollte sich damit wiederum nicht abfinden und strengte eine Räumungsklage an, gegen die sich die Mieterin gerichtlich zur Wehr setzte.

Der Fall wurde zunächst beim zuständigen Amtsgericht verhandelt, das der Räumungsklage statt gab. Hiergegen legte die Mieterin Berufung ein, so dass der Fall dann vor dem Landgericht erneut verhandelt wurde. Das Landgericht änderte die Entscheidung der ersten Instanz ab und wies somit auch die Räumungsklage ab. Die Richter kamen zu der Ansicht, dass die Kündigung durch die Kirchengemeinde unzulässig und dadurch unwirksam sei, da sie erst mehr als sieben Monate, nachdem der Kündigungsgrund entstanden war, ausgesprochen wurde. Hierbei könne nicht von einem angemessenen Zeitraum die Rede sein. Aufgrund des langen Zeitraums hätte die Beklagte davon ausgehen können, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht nicht mehr Gebrauch machen werde. Dafür spreche auch, dass die Beklagte die ehemalige Küsterin der Klägerin sei und sie daher davon ausgehen könne, dass allein aus sozialen und ethischen Erwägungen keine Kündigung ausgesprochen werde.

Mit diesem Urteil wollte sich wiederum die Kirchengemeinde nicht zufrieden geben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrte sie nun die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Aufgabe der abschließenden Entscheidung lag somit beim Bundesgerichtshof. Dieser hat nun entschieden, dass die fristlose Kündigung auch noch nach mehr als sieben Monaten, nachdem der eigentliche Kündigungsgrund entstanden war, rechtmäßig und wirksam ist. Dabei betonten die Richter, dass Paragraph 314 BGB hier keine Anwendung findet, stattdessen kommen die Paragraphen 543 und 569 BGB zum Einsatz. Der Wortlaut dieser Paragraphen spreche ausdrücklich gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch einer Kündigung. Sämtliche Vorschriften, die die einzelnen Modalitäten hinsichtlich der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, sehen laut Meinung der Richter keine Zeitspanne vor, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen ist. Auch ein Verweis auf den bereits angesprochenen Paragraphen 314 BGB findet sich hier nicht.

In diesem Zusammenhang kamen die Richter am BGH auch auf die Zielsetzung des Gesetzgebers zu sprechen. Gemäß dem Mietrechtsreformgesetz von 2001 habe der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen, dass eine außerordentliche Kündigung nach den genannten Paragraphen innerhalb einer angemessenen Zeit zu erfolgen habe. Gemäß der ständigen Rechtsprechung könne ein Kündigungsrecht verwirkt werden, daher bestehe kein Bedürfnis für eine solche gesetzliche Regelung. Hinzu komme, dass die Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse in Deutschland es nicht zulassen, eine einheitliche Ausschlussfrist hinsichtlich der fristlosen Kündigung nach Kenntnis des Kündigungsgrundes festzulegen.

Abschließend bezog sich das Gericht auf die von der Vorinstanz beanstandete Verzögerung der Kündigung. Diese führe nicht zu einer Verwirkung des Kündigungsrechts. Man könne auch nicht davon ausgehen, dass die Beklagte ein berechtigtes Vertrauen dahingehend gehabt haben könnte, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung keinen Gebrauch machen werde. Auch der Umstand, dass die Beklagte früher als Küsterin bei der Klägerin beschäftigt gewesen sei, könne nicht als Annahmegrund herangezogen werden, dass die Klägerin deswegen keine Kündigung ausspricht.

Somit hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt. Die fristlose Kündigung aufgrund des Zahlungsverzuges bleibt zulässig und wirksam.


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