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Fristlose Kündigung und Räumungsklage? So sollten Mieter reagieren

"Hiermit kündigen wir Ihnen die Wohnung fristlos", dieser Satz bedeutet für die Mieter zunächst einmal den blanken Horror. Noch aussichtsloser erscheint die Lage, wenn eine Räumungsklage im Raum steht. "Der Mieter muss etwas tun", so der Karlsruher Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Peter Weber. Dies erwarte auch das für die Räumungsklage zuständige Amtsgericht. Denn Mieter können sich gegen die fristlose Kündigung sehr wohl zur Wehr setzen. Welche Schritte sie machen sollten, ist allerdings abhängig davon, aus welchem Grund dem Mieter fristlos gekündigt wurde.

Die typischen Fälle für die fristlose Kündigung

In folgenden typischen Fällen wird durch den Vermieter die fristlose Kündigung ausgesprochen:

• Störung des Hausfriedens (dazu gehören Handgreiflichkeiten mit Nachbarn oder Ruhestörung)
• Eigenbedarf durch den Vermieter
• der Mieter ist mit der Miete stark im Rückstand

Die fristlose Kündigung in Verbindung mit einer Räumungsklage droht, wenn zwei Monatsmieten in Folge nicht bezahlt wurden oder sich die Mietschuld insgesamt auf zwei Monatsmieten summiert. In diesem Fall haben die Mieter größere Chancen, die Zwangsräumung abzuwenden als in den beiden anderen Fällen. Sobald der Mieter die Kündigung samt Räumungsklage erhalten hat, bleibt ihm eine Frist von zwei Monaten.

Den Kontakt zum Eigentümer suchen

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt, in diesem Fall unmittelbar den Kontakt zum Eigentümer aufzunehmen und um eine gütliche Einigung zu bieten. Ein akzeptables Angebot könnte etwa lauten, die Mietschulden in monatlichen Raten abzustottern, sofern der Eigentümer einverstanden ist und sich der Mieter an die Abmachung hält. "Auch eine berechtigte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird gegenstandslos, wenn der Rückstand ausgeglichen wird", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Allerdings bestehe die bessere Alternative darin, den Vermieter zu informieren und um einen Aufschub zu bitten, wenn es absehbar ist, dass der Mieter Zahlungsschwierigkeiten hat.

Sofern der Mieter das Geld nicht hat, um die Rückstände auszugleichen, kann er mit der Räumungsklage auch zum Sozialamt gehen. Wenn die Obdachlosigkeit droht und in berechtigten anderen Fällen wird die ausstehende Miete vom Sozialamt übernommen. Der säumige Mieter erhält eine Übernahmeerklärung, die er an das zuständige Amtsgericht weiterleiten muss. Der Rückstand wird also ausgeglichen und die Kündigung ist wirkungslos. Auch die Anforderungen des Gerichts, etwa eine Äußerung zur Kündigung abzugeben, sollte der Mieter schnellstmöglich reagieren. Tut der Mieter dies nicht oder erscheint nicht bei einem angeordneten Gütetermin, droht ihm ein Versäumnisurteil, womit das Risiko auf den Verlust der Wohnung steigt. Urteilt der Richter trotz aller Bemühungen gegen den Mieter, kann dieser auch während der Verhandlung noch eine Räumungsfrist beantragen. Ob und wie lange diese gewährt wird, ist abhängig vom Richter.

Gibt es einen besonderen Schutz?

Sofern alle anderen Mittel bereits ausgeschöpft sind, kann der Mieter außerdem einen Vollstreckungsschutz beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Das muss spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin erfolgen. Der Vollstreckungsschutz ist allerdings an strenge Auflagen gebunden. Dazu gehört etwa das hohe Alters eines Mieters, schwere gesundheitliche Probleme oder wenn die Obdachlosigkeit droht.

August 2015

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