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Wenn ein nicht abbezahltes Haus verkauft werden soll

Üblicherweise lässt sich der Traum vom Leben in den eigenen vier Wänden nur verwirklichen, wenn ein Finanzierungsmix mit einem langfristig laufenden Immobiliendarlehen gewählt wird. Schließlich haben die wenigsten Verbraucher ausreichend Kapital angespart, um eine Immobilie in bar zahlen zu können. Doch die persönliche Lebenssituation kann sich ändern und möglicherweise muss ein Haus verkauft werden, bevor es endgültig abbezahlt ist. Dies lassen sich die Banken mit der vorzeitigen Ablöse des Darlehens und einer damit verbundenen Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel teuer bezahlen. Doch dies ist nicht immer rechtens, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofes gezeigt hat.

Darum ging es in dem Urteil

Geklagt hatte ein Schweinfurter Anwalt gegen seine Bank, weil er die Vorfälligkeitsentschädigung von 3.600 Euro nicht bezahlen wollte. Der Grund: Nachdem sein zweites Kind geboren war, hatte er eine größere Immobilie gekauft und wollte das bestehende Darlehen übernehmen. Als Sicherheit hatte er der Bank eine Eintragung der Grundschuld auf die neue Immobilie angeboten, was das Geldinstitut jedoch abgelehnt hatte. Die folgende Klage wurde durch alle Instanzen geführt und endete mit dem Urteil (Aktenzeichen XI ZR 398/02), dass bestehende Grundschulden sehr wohl ausgetauscht werden können. Ein "schutzwürdiges Eigeninteresse" könne die Bank nicht geltend machen, wenn das Kreditausfallrisiko abgesichert sei. Zumindest, wenn der Tausch der Sicherheiten für die Bank kostenfrei abläuft, der Kreditnehmer also alle Verwaltungskosten übernimmt. Der Kreditnehmer muss außerdem nachweisen, dass er ein berechtigtes Interesse hat, was er auch nachweisen können muss.

Mehr Spielraum für Kreditnehmer

Immobilienbesitzer, die eine Immobilie veräußern wollen, die noch nicht komplett abbezahlt ist, haben nach diesem Urteil einen größeren Spielraum bei den Verhandlungen mit der Bank. Geht es nur um den Tausch von Sicherheiten, können die Immobilienbesitzer also die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden. Diese wird als eine Art Gebühr fällig, wenn ein Immobiliendarlehen vor dem Ablauf der Laufzeit getilgt wird. Die genauen Voraussetzungen im Falle eins Sicherheitentausches wurden durch den Bundesgerichtshof ebenfalls definiert.

Dezember 2015

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