Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Immobilien: Suche - Bewertung - Finanzierung - Kauf

Wohnimmobilienkreditrichtlinie – nicht wirklich hilfreich

Das eigene Haus oder die eigene Wohnung ist der Traum vieler Deutscher. Immerhin schafft eine solche Investition Sicherheit, da man sie als Vorsorge fürs Alter nutzen kann oder man selbst eben keine Miete mehr zahlen muss. Erfüllen können ihn sich jedoch immer weniger Menschen. Denn obwohl sich das Durchschnittseinkommen in den letzten 20 Jahren fast verdoppelt hat, ist es heute deutlich schwieriger, eine Immobilie zu erstehen.

Warum Immobilien immer teurer werden

Die Politik

Einer der Hauptgründe dafür ist, dass Häuser und Wohnungen immer teurer werden. Das liegt u.a. an der Politik. Früher war es noch der Zuständigkeitsbereich der Regierung, soziale Wohnprojekte zu subventionieren. Inzwischen hat sich der Staat aber aus solchen Projekten zurückgezogen und sie unterliegen wieder den Gesetzen der freien Marktwirtschaft.

Die Zinspolitik

Zudem sind Immobilien als Investment interessanter denn je. Geld auf dem Konto bringt derzeit nämlich nicht viel ein, da die Zinsen sehr niedrig sind. Also wohin mit dem Geld, wenn es keine alternative Anlagemöglichkeiten gibt? Die reiche Oberschicht kauft daher lieber Häuser auf, um eine möglichst hohe Rendite zu erhalten. Manch einer kauft auch ein Haus komplett auf Pump ohne Eigenkapital. Zudem drängen seit Jahren ausländische Investoren auf den Markt, die den deutschen Immobilienmarkt im Vergleich zum Heimatmarkt noch als günstig einstufen.

Im großen Stil macht das derzeit China. Das Land hat im Herbst 2016 gleich mit einem Budget von 1,2 Mrd. Euro zugeschlagen und sich mehr als 15000 Wohnungen gesichert. Und diese starke Nachfrage treibt dann die Preise dann entsprechend noch einmal höher.

Baugeld billiger – Baukosten teurer

Da die Nachfrage nach Immobilien gestiegen ist – weil es ja auch gerade ziemlich günstige Finanzierungssätze gibt, ist die Nachfrage nach Bestandsimmobilien, nach Bauleistungen und Bauland gestiegen. Diese Kosten sind eigentlich mehr gestiegen, als man auf der anderen Seite durch eine günstige Finanzierung wettmachen kann. Somit steigt auch das Risiko überteuert eingekauft zu haben. Und die im vorherigen Abschnitt genannte „hohe Rendite“ bei Zinshäusern ist gesunken – bei gleichzeitigem Anstieg des Risikos. Die Angst vor einer Immobilienblase geistert schon durch die Lande.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Um den Käufer vor Fehlkäufen und der Gefahr „sich mit einer Finanzierung zu übernehmen“ zu schützen wurde die Wohnimmobilienkreditlinie ins Leben gerufen, die am 1.April 2016 in Kraft getreten ist. Sie gilt bei der Vergabe von Hypotheken und sollte ursprünglich die Interessen des Käufers vertreten und ihn vor Darlehen bewahren, die er sich eigentlich gar nicht leisten kann.

Umgesetzt wurde das Ganze jedoch fehlerhaft. Für große Verwirrung sorgt beispielsweise die Rate der fälligen Zinsen. In Deutschland können Banken garantieren, dass diese Gebühren auf einem vorher besprochenen Level bleiben. Allerdings stammt die neue Richtlinie von der EU, wo solche Vereinbarungen eben nicht üblich sind. Dementsprechend mag es passieren, dass die Zinsen etwa nach ein paar Jahren ins Unermessliche steigen, worauf einen die Bank aber nicht hinweisen muss. Somit könnten die tatsächlichen Kosten für den Kredit viel höher ausfallen.

Bei der Vergabe von Darlehen erhalten Kunden in Zukunft auch ein neues Formular. Es hört auf den Namen „Europäisches Standardisiertes Merkblatt“ (ESIS) und enthält alle wichtigen Infos. Dabei wird jedoch befürchtet, dass es eher dazu dient, die Mitarbeiter der Bank zu entlasten. Eventuell lassen sie dann einfach die Kunden bei unangenehmen Aspekten im Dunkeln. Klagen wären dennoch unmöglich, da diese ja alle auf dem ESIS vermerkt sind.

Besonders schwierig wird die Aufnahme eines Darlehens aufgrund der strengeren Prüfung für diejenigen, die nur wenig verdienen. Auch bei den Senioren wird nun genauer hingeschaut. Das Risiko eines frühzeitigen Todes wird ab sofort stärker bewertet, weshalb ihr Antrag seltener angenommen wird. Manch einer, der mit 35 Jahren eine Immobilie kaufen will muss vorhersagen, was er mit 67 an Rente bekommt, welches Einkommen ihm in den nächsten 30 Jahren zur Verfügung steht, ob Alleinverdiener, oder Doppelverdiener usw. Wer kann das schon alles Vorhersagen? Scheidung, neue Partnerschaften, Kinder (oh weh, das gefährdet die Finanzierung) sind alles Entwicklungen, die niemand genau vorhersagen kann. Aber die Richtlinie bewertet all dies. Da spielt die Grundbuchabsicherung, sonstige Sicherheiten kaum mehr eine Rolle.

Zudem entsteht den Banken durch das neue Verfahren ein hoher Zeitaufwand. Einige verweigerten daher sogar, solche Kredite an Kunden zu vergeben, selbst dann, wenn dem Kredit auf der anderen Seite Sicherheiten im Grundbuch und sonstigem Vermögen gegenüberstehen. Das ist schon verwunderlich und zeigt wie irrwitzig diese Richtlinie ist.

Eine nochmalige Verschärfung ist geplant

Übrigens soll neben der Wohnimmobilienrichtlinie ein weiteres Gesetz für Hypotheken durchgesetzt werden. Es wird noch in dieser Legislaturperiode herauskommen und zielt darauf ab, das Verhältnis der Darlehenshöhe zum Preis der Immobilie zu begrenzen. Außerdem will es einen Zeitraum festlegen, in dem ein Teil des Darlehens wieder zurück gezahlt sein muss. Dies wird letztlich die Chance darauf, einen Kredit zu erhalten, weiter reduzieren.

Und weil es nun noch schwieriger werden wird sich den Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen, wird vielen nichts anderes übrig bleiben, als weiter in Miete zu wohnen. Das treibt dann die Mieten wieder in die Höhe. Die eigene Wohnung als Altersvorsorge um sich im Alter die Miete zu sparen ist wohl nicht erwünscht.

Und um den gerade erwähnten Mietenanstieg zu bremsen wird dann einfach die Mietpreisbremse wieder verschärft. Macht man sich es da nicht zu einfach? Wäre es nicht besser den sozialen Wohnungsbau wieder mehr zu fördern, oder wieder bessere Anreize zu schaffen (z.B. Eigenheimzulage), so dass junge Familien sich wieder das Eigenheim leisten können?

November 2016

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