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Hausverkauf: Welche Steuern werden beim Hausverkauf fällig und wie lassen sie sich senken?

Steuern werden nicht nur beim Hauskauf fällig, sondern unter Umständen auch, wenn eine Immobilie verkauft wird. Diese Steuern werden fällig und so lässt sich die Steuerlast senken.

Dass beim Kauf einer Immobilie die Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss, ist den meisten Verbrauchern klar. Dass sie jedoch unter Umständen auch Steuern zahlen müssen, wenn sie eine Immobilie verkaufen, dürfte für so manchen Hausbesitzer eine Überraschung darstellen. Der Eigentümer sollte sich also in jedem Fall vorab gut über die gültigen Steuergesetze informieren, wenn er ein Haus verkaufen möchte. Wichtig sind dabei vor allem die Fragen, wann er Steuern zahlen muss und ob es legale Möglichkeiten gibt, die Steuerlast zu senken oder ganz zu umgehen.

Steuerrechtlich relevant sind neben der sogenannten „Drei-Objekt-Grenze“ und der Spekulationsfrist noch weitere Aspekte, etwa, ob die Immobilien zum privaten oder betrieblichen Vermögen gehört. Gewinne aus dem Verkauf sind bei Immobilien, welche zum Betriebsvermögen gehören, nämlich grundsätzlich steuerpflichtig. Bei Immobilien aus privatem Vermögen sind drei Aspekte relevant für die Frage, ob Steuern gezahlt werden müssen:

Wie viel Zeit ist zwischen Kauf und Verkauf vergangen?

Äußerst wichtig ist beim Verkauf einer Immobilie, wie lange der Verkäufer das Objekt zuvor schon besessen hat, weil möglicherweise eine Spekulationssteuer gezahlt werden muss. Dieser Begriff umschreibt die Besteuerung von Gewinnen aus einem privaten Verkauf, sofern eine bestimmte Frist zwischen dem Kauf und dem Verkauf unterschritten wird. Diese Frist beläuft sich bei Immobilien auf zehn Jahre. Das bedeutet: Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren gekauft und wieder verkauft wird, muss der Gewinn versteuert werden. Sind jedoch mehr als zehn Jahre dazwischen vergangen, muss der Gewinn nicht versteuert werden.

Sobald der Kaufvertrag beurkundet ist, beginnt auch die Spekulationsfrist. Sofern Verkäufer und Verkäufer einen bindenden Vorvertrag abgeschlossen, beginnt die Spekulationsfrist zu diesem Zeitpunkt. Wann der Eintrag ins Grundbuch erfolgt oder die Nutzung tatsächlich übertragen wird, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.

Hat der Eigentümer selbst in der Immobilie gewohnt?

Der Gewinn aus dem Verkauf einer eigengenutzten Immobilie ist generell steuerfrei, auch innerhalb der Zehn-Jahresfrist. Allerdings nur, sofern der Verkäufer im Jahr des Verkaufs und in den vorangegangenen zwei Kalenderjahren ausschließlich selbst, sein Lebenspartner oder kindergeldberechtigte Kinder darin gewohnt haben. Wer also beispielsweise 2013 ein Haus gekauft hat, das er ab Dezember 2015 selbst bewohnt hat und Anfang 2017 verkaufen will, muss der Gewinn nicht versteuert werden.

Handelt es sich dagegen um eine fremdgenutzte Immobilie entfallen die Steuern erst, nachdem die Spekulationsfrist verstrichen ist. Eine fremdgenutzte Immobilie, deren Wert stark gestiegen ist, sollte also im Idealfall erst nach zehn Jahren verkauft werden, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Meldet der Eigentümer hingegen Eigenbedarf an, kann er unter den oben genannten Voraussetzungen den Gewinn ebenfalls steuerfrei realisieren – zumindest, sofern er durch den Verkauf nicht die „Drei-Objekt-Grenze“ überschreitet.

Wie viele Immobilien wurden in den vergangenen Jahren verkauft?

Werden binnen fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, so gilt das als gewerblicher Grundstückshandel. Die Finanzbehörden gehen in diesem Fall also von einem steuerpflichtigen Gewerbe aus. Aber Vorsicht: Kauft der Eigentümer ein einheitliches Objekt, welches er in mehrere Wohnungen aufteilt, um diese zu verkaufen, muss ebenfalls Gewerbesteuer zahlen.

Diese Steuern fallen beim Hausverkauf an

Wichtig ist für die Verkäufer von Immobilien nicht nur die Frage, ob sie Stauern zahlen müssen. Nicht minder interessant ist die Frage, wie hoch diese ausfallen.

Spekulationssteuer

Diese Steuer muss grundsätzlich gezahlt werden, wenn fremdgenutzte Objekte innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden. Wie hoch diese ausfallen, hängt davon ab, wie hoch der persönliche Einkommensteuersatz ist und wie hoch der Wertzuwachs der Immobilie seit dem Kauf ist. Zur Berechnung werden Anschaffungskosten und Verkaufspreis gegenübergestellt. Steuerlich berücksichtigt wird jedoch nicht nur die Differenz, auch Abschreibungen, die der Eigentümer während der Haltedauer geltend gemacht hat, werden in die Wertermittlung einbezogen.

Gewerbesteuer

Stuft das Finanzamt einen Immobilienverkauf als gewerblichen Grundstückshandel ein, muss der Verkäufer auch die Gewerbesteuer zahlen. Hierbei handelt es sich um eine kommunale Steuer, sodass es bundesweit keinen einheitlichen Satz gibt.

Umsatzsteuer

Bei einem privaten Immobilienverkauf entfällt die Umsatzsteuer. Für den gewerblichen Handel mit Immobilien muss hingegen die Mehrwertsteuer in einer Höhe von 19 Prozent berücksichtigt werden. Auch für Notar- und Maklergebühren muss eine Umsatzsteuer gezahlt werden.

Wie lassen sich beim Immobilienverkauf Steuern sparen?

Die einfachste Methode, um den Gewinn aus dem Immobilienverkauf nicht versteuern zu müssen, besteht darin, die Zehn-Jahresfrist einzuhalten. Wer Umsatz- und Gewerbesteuer umgehen möchte, sollte innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte verkaufen. Diese beiden Steuern können gegebenenfalls auch umgangen werden, wenn die entsprechende Immobilie auf ein Kind oder den Ehepartner übertragen wird – wobei in diesem Fall möglicherweise eine Schenkungssteuer bezahlt werden muss.

Der Verkäufer kann mit dem Käufer aber auch eine Ratenzahlung über mehrere Jahre vereinbaren. In diesem Fall hat der Verkäufer die Möglichkeit, den Gewinn über den entsprechenden Zeitraum zu verteilen und kann mehrere Jahre lang die gültigen Freigrenzen nutzen. Sofern die Ratenzahlung in einen Zeitraum fällt, in dem der Verkäufer ein geringeres Gesamteinkommen hat, sinkt zudem die Steuerlast insgesamt. Will der Verkäufer den Verkaufswert und somit den Gewinn reduzieren, kann er Gegenstände, die nicht unmittelbar zum Grundstück gehören, einzeln verkaufen. Das ist etwa möglich, wenn in der Immobilie eine Einbauküche eingebaut ist.

März 2017

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