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Immobilienbesitzer können vom Mieter verursachte Schäden direkt steuerlich geltend machen

Hat ein Mieter in einer Immobilie, die der Eigentümer erst kurz zuvor erworben hat, mutwillig Schäden verursacht, so kann der Eigentümer die Kosten dafür unter Umständen direkt steuerlich als Werbungskosten absetzen. So lautet zumindest eine jüngst getroffene Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Aktenzeichen IX R 6/16). Der Grund: Den finanziellen Aufwand für die Beseitigung eines derartigen Substandschadens zählen die obersten Finanzrichter nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Darum ging es im konkreten Fall

Anlass für dieses Urteil war ein Fall aus dem Jahr 2007: Damals hatte die Klägerin eine Eigentumswohnung gekauft, die vermietet war. Dieses Mietverhältnis wurde jedoch gekündigt, weil sich die Mieterin geweigert hatte, Nebenkosten zu bezahlen. Allerdings hatte die Vermieterin bei der Wohnungsrückgabe zahlreiche Schäden festgestellt. Beispielsweise waren an den Türen Scheiben eingeschlagen, Bodenfliesen zerstört und an den Wänden wurde Schimmel festgestellt. Auch einen Rohrbruch im Badezimmer hatte die Mieterin verschwiegen, sodass es zu Folgeschäden kam.

Um diese Schäden zu beseitigen hatte die Klägerin in der Steuererklärung für das Jahr 2018 einen Betrag von rund 20.000 Euro geltend – als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Das wurde vom Finanzamt mit der Begründung abgewiesen, dass es sich hierbei um anschaffungsnahe Herstellungskosten handle. Die Aufwendung habe nämlich die Grenze von 15 Prozent der Kosten für die Anschaffung überschritten. Nach Meinung des Finanzamtes könnten diese Kosten also lediglich als Absetzungen für Abnutzung über 50 Jahre hinweg zu einem Anteil von zwei Prozent jährlich geltend gemacht werden.

Die Klägerin wollte sich mit dieser Einschätzung nicht abfinden und klagte bis vor den Bundesfinanzhof, wo sie schließlich Erfolg hatte. Den Herstellungskosten zugerechnet würden auch die Kosten, die für die Beseitigung von verdeckten Schäden entstehen. Jedoch müssten diese Schäden bereits zum Zeitpunkt der Anschaffung vorhanden gewesen sein. Aufwendungen für Schäden, die erst nach der Anschaffung aufgetreten sind, könnten jedoch sehr wohl als Erhaltungsaufwand betrachtet und somit als Werbungskosten abgesetzt werden.

Oktober 2017

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