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Zur Beseitigung von Schäden: der Vermieter muss keine Frist setzen

Richtet der Mieter Schäden an einer Mietwohnung an, muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung setzen. Wie der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof entschied, kann der Vermieter stattdessen direkt Schadenersatz fordern (Aktenzeichen VIII ZR 157/17).

Der konkrete Fall

Der frühere Mieter hatte gegen die Schadenersatzforderung geklagt, war damit aber sowohl vor dem Amtsgericht in Bad Neustadt an der Saale sowie dem Landgericht in Schweinfurt gescheitert. Geklagt hatte er, weil der frühere Vermieter Schadenersatz wegen Mietausfalls, eines Lackschadens an einem Heizkörper, Schimmelbefalls und ungepflegter Badezimmerarmaturen gefordert hatten. In den Vorinstanzen wurden dem Vermieter 5.171 Euro sowie die Zinsen für diesen Betrag zugesprochen.

Laut Bundesgerichtshof müsse der Vermieter beispielsweise bei Schönheitsreparaturen eine Frist einräumen, in welcher der Mieter diese nachbessern kann. Sei die Mietsache hingegen beschädigt, müsse der Vermieter keine Frist zur Nachbesserung einräumen, sondern könne gleich Geldersatz einfordern.

Hintergründe zum Urteil:

Ein Streit um Schäden an der Wohnung entsteht sehr oft nach dem Ende eines Mietverhältnisses. Meist glaubt der Vermieter, auf der sicheren Seite zu stehen, da er auf die Kaution zurückgreifen kann. Auf der sicheren Seite steht der Vermieter jedoch nur, wenn die Kaution ausreicht, um die Schäden auszugleichen beziehungsweise wenn er bestimmte rechtliche Anforderungen beachtet. Laut § 548 Absatz 1 Satz 1 BGB kann er Ansprüche wegen eventueller Schäden nämlich nur binnen sechs Monaten, nachdem die gemietete Immobilie zurückgegeben wurde, geltend machen.

Dass der Vermieter nicht auf die Kaution zurückgreifen kann, scheitert vielfach oft daran, dass diese Frist zu kurz ist, um verjährungshemmende Maßnahmen wie die Beantragung eines Mahnbescheids oder die Erhebung einer Klage zu ergreifen. Sobald diese Frist abgelaufen war, hatte der Mieter also nichts mehr zu befürchten.

Juristisch betrachtet könnte der Vermieter laut §215 BGB selbst dann aufrechnen, sofern die Verjährungsfrist bereits überschritten war. Jedoch ist die Voraussetzung dafür, dass es sich um gleichartige Forderungen handelt, die sich zumindest zeitweise unverjährt gegenüber standen. Allerdings bereitet hier das Mietrecht ein Problem: Gemäß § 545 BGB haben die Vermieter nämlich lediglich einen Anspruch darauf, dass die Mietsache vertragsgemäß zurückgegeben wird, was jedoch kein Geldanspruch ist.

Der Rückgabeanspruch des Vermieters hat sich in der Vergangenheit erst dann in einen Schadenersatzanspruch umgewandelt, sofern er dem Mieter eine Nachfrist gesetzt hat. Weil das in der Vergangenheit die meisten Gerichte so sahen, schafften es die Vermieter oft nicht, den Rückgabe- in einen Schadenersatzanspruch umzuwandeln, sofern sie nicht innerhalb der sechs Monate Klage erhoben hatten. Jedoch war die Frage, ob eine Frist gesetzt werden muss, damit ein Schadenersatzanspruch geltend gemacht werden kann, war bislang nicht höchstrichterlich geklärt.

Die praktische Bedeutung des Urteils

Weil die genannte Konstellation nahezu täglich auftritt, kommt dem höchstrichterlichen Urteil eine enorme praktische Bedeutung zu. Denn die Tatsache, dass für Nachbesserungen keine Frist gesetzt werden, muss, bedeutet auch eine erhebliche Steigerung des Wertes der Kaution. Für die Mieter bedeutet das, dass sie leichter zur Verantwortung gezogen werden können.

Denn sofern der Mieter eine Mietsache beschädigt zurückgibt, bedeutet das einen Verstoß gegen die Nebenpflicht laut § 241 Absatz 2 BGB. Diese Nebenpflicht besagt, dass der Mieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand halten muss. Der Vermieter kann nunmehr entscheiden, ob er eine Nachbesserung haben möchte oder Schadenersatz in Geld verlangt. Klassische Beispiele sind beispielsweise zerstörte Fensterscheiben, verstopfte Toiletten oder Brandlöcher im Teppich.

Darüber hinaus gibt es die sogenannte Leistungspflicht. Beispielsweise, dass der Mieter verpflichtet ist, regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen. Falls der Mieter dieser Pflicht nicht oder nur ungenügend nachkommt, verstößt er gegen die Leistungspflichten gemäß § 241 Absatz 1 BGB. In diesem Fall hat der Vermieter in erster Linie einen Erfüllungsanspruch. Das bedeutet: Er muss dem Mieter eine Frist zur Nachbesserung setzen. Erst wenn jener diese tatenlos hat verstreichen lassen, besteht seitens des Vermieters ein Anspruch auf Schadenersatz in Form einer Geldzahlung.

März 2018

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