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Sinken jetzt die Immobilienpreise?

Um nahezu acht Prozent ist der Preis für Immobilien 2017 gestiegen. Jedoch erwarten Experten in einem neuen Gutachten ein Ende des Booms.

Positive Nachrichten vermelden die sogenannten Immobilienweisen für Verbraucher, die nach bezahlbarem Wohnraum suchen, in einem Gutachten, das sie für den Zentralen Immobilien Ausschuss erstellt haben: Sie rechnen in ihrem Herbstgutachten mit einem baldigen Ende des Immobilienbooms und demzufolge sinkenden Preisen. Nach dem achtjährigen Anstieg der Immobilienpreise halten sie einen weiteren überproportionalen Anstieg der Kaufpreise deutschlandweit für ausgeschlossen. So erwarten die Experten, dass die Immobilienpreise in Städten wie Stuttgart, München und Berlin in den kommenden fünf Jahren um ein Viertel bis ein Drittel sinken. Für Mieter bedeutet dass die Mieten wohl zumindest auf dem gleichen Niveau bleiben dürften.

Wie sich die Immobilienpreise in den vergangenen acht Jahren entwickelt haben, ist nach Meinung der Gutachter ein Grund zur Sorge. Der Grund: „Nach nunmehr acht Jahren historisch niedriger Zinsen und steigender Preise schleicht sich bei den Marktteilnehmern die Erwartung ein, dass Wohnungspreise praktisch immer nur steigen können oder zumindest nach unten abgesichert wären. Das ist aber nicht der Fall.“

Der Grund dafür, dass die Preise in den vergangenen Jahren so massiv gestiegen sei, seien die niedrigen Zinsen. Sobald sich diese wieder auf einem normalen Niveau bewegen, sinken nach Meinung der Gutachter auch die Immobilienpreise wieder. Das würde sich vor allem in ländlichen Regionen bemerkbar machen, aus welchen die Menschen abwandern, aber auch in jenen Orten, in welchen die Preise sehr stark gestiegen seien.

Ein mögliches Ende des Booms war 2017 allerdings noch nicht ersichtlich. So sind bundesweit die Mieten bei neuen Verträgen um 4,3 Prozent auf durchschnittlich 7,46 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Im Jahr zuvor lag dieser Wert noch bei 3,1 Prozent. Bei Eigentumswohnungen stiegen die Preise um 7,9 Prozent, während es 2016 noch 8,8 Prozent waren, wie die Auswertung von Immobilieninseraten ergeben hatte. Dass die Forscher dennoch mit einer Trendwende rechnen, hat einige Gründe:

Die Kaufpreise steigen schneller als die Mieten

Auch 2017 sind wie in den Vorjahren die Kaufpreise schneller angestiegen als die Mieten. So sind seit 2009 die Mieten bei Neuverträgen um 26 Prozent angestiegen, während bei den Kaufpreisen ein Plus von 61 Prozent festgestellt wurde. Damit seien die Kaufpreise um 35 Prozent überbewertet.

In verschiedenen A-Städten fällt diese Überbewertung sogar noch höher aus. Als A-Städte werden die sieben größten Städte Deutschlands bezeichnet, also Neben Berlin und Hamburg auch Frankfurt, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und München. So seien die Kaufpreise um 90 Prozent gestiegen, die Mieten hingegen lediglich um 23 Prozent. In der bayerischen Landeshauptstadt stiegen die Kaufpreise sogar um 143 Prozent, die Mieten um 43 Prozent. Dieser gravierende Unterschied deutet nach Meinung der Experten darauf hin, dass es in einigen Städten bereits eine Immobilienblase existiert. Die gravierenden Unterschiede zwischen Kaufpreisen und Mieten könnte aber auch auf ein baldiges Ende des Booms hindeuten. Davon sind allerdings nicht nur die Städte betroffen. Auch in 317 von insgesamt 400 Städten und Landkreisen sind die Mieten weniger stark gestiegen als die Kaufpreise. In 32 Landkreisen war der Abstand größer als 20 Prozent

München und Berlin: weniger stark gefragt bei jungen Menschen

Weil Kaufpreise und Mieten so massiv gestiegen sind, lässt inzwischen auch die Nachfrage nach Wohnungen in verschiedenen Städten deutlich nach. Berlin beispielsweise ist in den vergangenen Jahren lediglich durch den Zuzug von Ausländern gewachsen, ebenso München. Jedoch glauben die Experten, dass mittlerweile auch weniger Ausländer zuziehen. Denn sowohl die Flüchtlingszahlen als auch die Zahl der Zuwanderer aus Südeuropa sei gesunken.

Hinzu kommt, dass die 20- bis 30jährigen nicht mehr automatisch in die Städte ziehen. „Berlin ist vielleicht noch sexy, aber nicht mehr arm“, so das Gutachten. „Dass junge Menschen, mit meist noch geringem Einkommen und noch räumlich ungebunden, besonders sensibel auf steigende Lebenshaltungskosten und hierunter insbesondere steigende Mieten reagieren, dürfte nicht weiter überraschen.“

Das Wohnungsangebot steigt

Weil zahlreiche Immobilien gebaut werden, steigt das Wohnungsangebot in den A-Städten. Während 2009 in allen sieben Städten insgesamt 19.000 Wohnungen gebaut wurden, waren es 2016 bereits 41.2000. Der größte Zuwachs an neuen Wohnungen wurde in Berlin verzeichnet. Auch dieser Trend dürfte sich nach Meinung der Experten fortsetzen, zumal es in den großen Städten einen wachsenden Bauüberhang gebe. Das bedeutet: Die Bauvorhaben sind zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt.

Branche zweifelt an sinkenden Preisen

Vertreter aus der Immobilienbranche hingegen zweifeln daran, dass die Preise in absehbarer Zeit sinken werden. Rainer Ballwatz, Immobilienmakler aus Frankfurt beispielsweise sagt, dass er einen Preisverfall von einem Viertel bis einem Drittel für Frankfurt ausschließen könne. Seiner Meinung nach sprechen alle relevanten Indikatoren dafür, dass die Preise innerhalb der kommenden drei Jahre weiter steigen oder zumindest stabil bleiben. Auch für die anderen A-Städte ist Ballwatz skeptisch. Denn die Nachfrage aus dem Ausland, insbesondere aus China steige weiter.

Derselben Meinung ist der Präsident des Eigentümerverbandes Haus und Grund. Er sagt: „Der Preisanstieg in den Großstädten wird wahrscheinlich nicht mehr so stark sein wie in den vergangenen Jahren.“ Zwar geht auch er davon aus, dass die Preise wieder sinken werden, aber: „Das prognostizierte Ausmaß des Preisrückgangs sehen wir allerdings nicht.“

„Für den Gesamtmarkt sehen wir derzeit keine Gefahr einer Immobilienblase“, kommentiert Reinhard Klein, seines Zeichens Vorstandsvorsitzender bei Schwäbisch Hall. Er meint, dass in Spitzenlagen, beispielsweise in Frankfurt oder München, die Preise allmählich an eine Obergrenze stoßen könnten, weil der potenzielle Kreis an Käufern immer kleiner werde. „Das kann in diesen Lagen auch perspektivisch zu Preisrückgängen führen.“

April 2018

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