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Tipps zu Immobilien als Altersvorsorge

Nach wie vor stehen Immobilien im Ruf, die optimale Wertanlage zu sein. Das gilt vor allem in der aktuellen Niedrigzinsphase. Aber eignet sich Immobilien als Altersvorsorge? Nicht in jedem Fall.

Bei Immobilien handelt es sich um eine vergleichsweise krisensichere Möglichkeit, Kapital anzulegen. Bewohnen die Eigentümer das Haus oder die Eigentumswohnung nicht selbst, stellt die Miete eine weitere Einnahmequelle dar, mit der sich gute Gewinne erzielen lassen. Wer die Immobilie selbst bewohnt, muss in aller Regel zwar einen Kredit abzahlen, zahlt dafür aber keine Miete – und wohnt mietfrei, sobald der Kredit getilgt ist. Vor allem für Rentner bedeutet das einen wesentlich größeren finanziellen Spielraum im Alter.

Ein weiterer Vorteil der Geldanlage in Immobilien besteht darin, dass ein Gewinn nicht versteuert werden muss. Für Gewinne mit Aktien oder Zinserträge müssen Anleger auf dem Kapitalmarkt hingegen sehr wohl Steuern zahlen.

Deutsche sehen das Eigenheim als „ideale Form der Altersvorsorge“

Aus einer Umfrage des Allensbacher Instituts für Demoskopie geht hervor, dass die deutschen Bürger größtenteils als „ideale Form der Altersvorsorge“ betrachten. Andere Formen der Altersvorsorge haben hingegen aufgrund des Immobilienbooms und der historisch niedrigen Zinsen deutlich an Attraktivität eingebüßt. So wollen nur knapp fünf Prozent aller Berufstätigen eine Lebensversicherung mit Kapitalbildung abschließen. Nicht einmal zehn Prozent interessieren sich für den Abschluss eines Riester-Vertrags.

Zur Altersvorsorge eignet sich eine Immobilie aber nicht in jedem Fall. Denn nicht immer handelt es sich dabei um eine gute Investition. Pauschale Aussagen zum Wert einer Immobilie lassen sich nahezu nicht machen, erst recht nicht, wenn es sich um eine Anlage zur Altersvorsorge handelt.

Der Standort ist entscheidend

Grundsätzlich, dass der Wert einer Immobilie individuell betrachtet werden. Dieser hängt nämlich stark davon ab, an welchem Standort sich das Grundstück, die Wohnung oder das Haus befindet. Und hier spielen viele Faktoren eine Rolle. Beispielsweise folgende:

Wie gut lassen sich Geschäfte, Supermärkte, Restaurants und Cafés erreichen?
Wie gut sind die Wege und Straßen rund um die Immobilie ausgebaut?
Lassen sich die Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel gut erreichen?
Gibt es in der Nähe ähnliche Objekte?
Stört Straßenlärm oder gibt es ein Naherholungsgebiet in unmittelbarer Nähe?
Liegt die Immobilie auf dem Land oder in der Stadt?

Der Wert steigt schneller in der Stadt

Vor allem der Aspekt ob Land oder Stadt ist nicht zu unterschätzen. Denn wie eine Untersuchung des Bundesverbandes der Volksbanken und Raiffeisenbanken ergab, sind 2016 die Preise für Wohneigentum, das selbst genutzt wird, in Städten um 5,5 Prozent gestiegen. Der Preisanstieg auf dem Land lag bei lediglich 4,0 Prozent. Im Zehnjahres-Schnitt sind die Immobilienpreise in den sechs Großstädten Stuttgart, Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt sogar um über 50 Prozent gestiegen. Allerdings spielt vielfach sogar der Stadtteil eine Rolle, in welchem sich die Immobilie befindet.

In die sogenannten „Lila-Lagen“ zieht es die Menschen hin, weshalb dort die Nachfrage auch besonders groß ist. Dieser Begriff leitet sich von folgenden Faktoren ab:

L steht für Landschaft
I steht für Infrastruktur
L steht für Lebensqualität
A steht für Arbeit

Wer zur Kapitalanlage eine Immobilie kaufen möchte, sollte also ein besonderes Augenmerk auf den Standort legen. Dieser hat nämlich einen großen Einfluss darauf, wie einfach sich die Immobilie vermieten lässt. Aber auch im Hinblick auf die Wertentwicklung, welche vor allem entscheidend ist, wenn die Immobilie eines Tages verkauft werden soll, hat die Wertentwicklung großen Einfluss. Der Standort sollte jedoch nicht das einzige Kriterium beim Immobilienkauf sein.

Die weiteren Faktoren

Wie viele Wohnungen sich in einem Objekt befinden, ist vor allem bei Mehrfamilienhäusern wichtig. Käufer sollten ferner auch auf den Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnung achten. Ein weiteres Kriterium kann darin bestehen, ob die Wohnung barrierefrei ist. Dann können darin auch ältere oder gehbehinderte Menschen wohnen. Dieser Aspekt ist insbesondere für Käufer wichtig, die ihre Immobilie im Alter selbst nutzen möchten.

Die Immobilie zur Altersvorsorge?

Keinesfalls sollten Verbraucher aber einzig und allein auf eine Immobilie zur Altersvorsorge setzen. Denn auch wenn sie keine Miete zahlen müssen, reicht die Rente trotzdem oft nicht zum Leben. Wichtig für den finanziellen Spielraum im Alter ist eine Vorsorgemix aus Sicherheit, Rentabilität sowie Liquidität. Ist die Immobilie zur Altersvorsorge gedacht, sollte eine rasche Tilgung des Kredits im Vordergrund stehen. Dann ist die Immobilie nicht nur schnell abbezahlt, sondern der Kreditnehmer spart sich auch noch Tausende von Euro an Zinsen. Beim Eintritt ins Rentenalter sollte die Immobilie zumindest zu 90 Prozent schuldenfrei sein.

Eine gute Planung ist notwendig

Wichtig ist außerdem, dass die Immobilie gut gegen Schäden sowie regelmäßige Reparaturen abgesichert ist. Die Immobilienbesitzer sollten allmonatlich einen fixen Betrag beiseitelegen, der für die Beseitigung von Mängeln und Instandsetzungsarbeiten reserviert ist. Diese Ansparung sollte alljährlich etwa bei einem Prozent des Kaufpreises liegen. Dadurch vermeiden Immobilienbesitzer böse Überraschungen im Alter.

Das Eigenheim sollte auch nicht zu groß dimensioniert geplant sein. Denn im Alter kann ein zu großes Haus kann im Rentenalter schnell eine Überforderung darstellen. Sinnvoll ist es, wenn Bauherren von vornherein eine Einliegerwohnung einplanen. Dann können sie später einen Teil des Hauses vermieten.

Die Finanzierung: solide

Die Immobilienfinanzierung muss zwangsläufig auf einem soliden Konzept gebaut sein. Interessierte Käufer müssen daran denken, dass sie neben dem eigentlichen Kaufpreis auch verschiedene Nebenkosten bezahlen müssen. Dazu gehören die Provision für den Makler, die Gebühren für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch sowie die Grunderwerbssteuer. Diese fällt in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich hoch aus. Insgesamt können die Nebenkosten aber bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Je mehr Eigenkapital ein Käufer einbringen kann, umso besser. Als Faustregel gilt: Immobilienkäufer sollten über Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises verfügen. Die Tilgung sollte in jedem Fall über zwei, besser noch bei drei Prozent liegen. Das spart bares Geld während der gesamten Kreditlaufzeit.

Die Kreditnehmer sollten auch die Möglichkeit haben, zweimal oder öfter die Tilgungshöhe kostenlos zu ändern. Wichtig ist das beispielsweise, wenn sich Nachwuchs angekündigt hat und zumindest für einen gewissen Zeitraum nicht mehr so viel Geld für die Tilgung zur Verfügung steht. Auch bei einem kurzfristigen finanziellen Engpass muss der Kreditnehmer dennoch in der Lage sein, die Raten regelmäßig zu bezahlen. Ist die Finanzierung zu sehr auf Kante genäht, scheitert diese fast zwangsläufig.

Eine Wette auf die persönliche Zukunft

Wer eine Immobilie zur Altersvorsorge bauen oder kaufen möchte, sollte im Vorfeld in jedem Fall auch alternative Szenarien durchspielen. Beispielsweise könnte das Einkommen während der Kreditlaufzeit kurzzeitig einmal wegbrechen. Es könnte aber auch sinnvoll sein, das Eigenkapital in Wertpapiere zu investieren statt in die Finanzierung. Auch ob das Eigenkapital für eventuelle Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen ausreicht, muss im Vorfeld überlegt werden.

Weil sich diese Fragen vorher nicht zweifelsfrei und sicher beantworten lassen, bleibt die Altersvorsorge aber eine Wette auf die persönliche Zukunft. Nach einer von der Deutschen Bank durchgeführten Studie, dürfte der Preisanstieg für Immobilien auf absehbare Zeit aber weiter anhalten. Der Grund: Bis 2020 fehlen in Deutschland etwa eine Million Wohnungen.

Mai 2018

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