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Sinken die Immobilienpreise durch Neubauten wirklich?

Marcus Cieleback, seines Zeichens Chefökonom von Patrizia, einer Immobilien-Aktiengesellschaft, ist nicht der Meinung, dass Kaufpreise und Mieten merklich sinken werden, wenn mehr Neubauten in Deutschland errichtet werden. Das sagte er zumindest in Frankfurt am Main beim Immobilienbewerterverband BIIS. Zwar würde nichts gegen ein Mehr an Neubauten sprechen. Jedoch wird seiner Meinung nach maßlos überschätzt, welche Auswirkungen das auf die angespannten Wohnungsmärkte hat. Der Grund: Jene 245.000 Wohnungen, die laut Statistischem Bundesamt 2017 neu gebaut wurden, würden lediglich einen Anteil von 0,6 Prozent am gesamten Bestand von rund 42 Millionen Wohnungen haben.

Diese Einschätzung bestätigt auch Donald Ritter, der geschäftsführende Gesellschafter von Poll Immobilien. Vor allem in den angesagten Städten des Landes dürften seiner Meinung nach die Wohnungspreise weiter steigen. Lediglich in der teuersten Preisklasse, also bei Villen und Häusern mit einem Preis von zwei Millionen Euro und mehr, dürften sich die Preise nicht mehr großartig steigern. Denn: „Die Vermarktung solcher Wohnungen dauert länger.“ Wohlhabende Käufer wollen also nicht unbedingt jeden Preis akzeptieren.

Mit einer weiteren Rechnung untermauert Cieleback seine Argumentation. Er meint: Wenn davon ausgegangen wird, dass eine Wohnung etwa 100 Jahre alt wird, müsste alljährlich ein Prozent des Wohnungsbestandes durch Neubauten ersetzt werden, um einen Ausgleich für jene Wohnungen zu schaffen, die nicht mehr genutzt werden können. Gehe man von einer Lebensdauer von 200 Jahren aus, sei es notwendig, jedes Jahr 0,5 Prozent des Gesamtbestandes zu erneuern, also 210.000 Wohnungen. 2017, als so viele Wohnungen neu gebaut wurden, wie seit 2004 nicht mehr, sei der Wert allerdings auch nur geringfügig darüber gelegen.

Allerdings wurden 2017 auch 40.000 neue Wohnungen in Bestandsgebäuden, darunter auch in Geschäfts- und Bürogebäuden, geschaffen. Insgesamt entstanden also 285.000 neue Wohnungen, so viele wie seit 2002 nicht mehr.

Wohnungsmangel Schuld an hohen Preisen?

Der Anstieg der Preise für Wohnungen lässt sich nach Meinung von Cieleback auch durch die 1,5 Millionen Wohnungen, welche die Bundesregierung in dieser Legislaturperiode schaffen will, nicht nennenswert bremsen oder gar verhindern. Das gilt zumindest so lange, wie die Nachfrage in vielen Städten wesentlich höher ist als das Angebot. Der Wohnungsmangel ist für Cieleback also der wichtigste Grund für die hohen Preise, auch wenn die Baukosten angestiegen sind.

Diese Einschätzung teilt auch Ritter. Er kann dazu auch Beispiele aus seiner Datenbank nennen. So lag der Preis für Ein- und Zweifamilienhäuser in München 2017 bei durchschnittlich 1,28 Millionen Euro, was bedeutet, dass die Preise gegenüber dem Vorjahr um 8,6 Prozent angestiegen sind.

Zwar hält es Ritter für richtig, den Bau von mehr Wohnungen in Deutschland zu fördern. Jedoch dürfte das Plus bei günstigen Wohnungen äußerst niedrig ausfallen. Denn: „Unter 2.500 Euro, eher sogar 3.000 Euro pro Quadratmeter können Sie nicht mehr bauen.“ Hinzu komme noch der Preis für das Grundstück, sodass Bauherren insgesamt eher mit rund 4.000 Euro pro Quadratmeter rechnen können. Das liege aber auch an den höheren Ansprüchen von Käufern und Mietern an die Ausstattung der Wohnung. Denn: „Früher hatte man in einfachen Bauten PVC-Fußböden. Heute wollen die Leute im Bad Steinboden und in der ganzen Wohnung Fußbodenheizung.“

Oktober 2018

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