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Modernisierung: Mieter müssen weniger zahlen

Ging es um eine Modernisierung der Immobilie, konnten die Vermieter in der Vergangenheit einen Teil der Kosten ganz einfach auf die Mieter umlegen. Dies ändert sich jedoch mit Inkrafttreten des Mieterschutzgesetzes ab 2019. Denn durch das Gesetz wird die Umlage gekappt. Das heißt: Vermieter können dann nur noch acht statt wie bisher elf Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Zwar sollte diese Änderung ursprünglich nur für Regionen gelten, in welchen der Wohnungsmarkt angespannt ist, jedoch gilt die Neuregelung in der abschließenden Fassung des Mieterschutzgesetzes nunmehr bundesweit.

Die Modernisierungsumlage wird doppelt gekappt

Durch das Mieterschutzgesetz wird nunmehr sogar nach Paragraph 559 BGB eine doppelte Kappung für Modernisierungsmieterhöhungen eingeführt. Das heißt, die Miete darf wegen der Modernisierungsumlage sechs Jahre lang wegen der Modernisierungsumlage nicht über drei Euro je Quadratmeter ansteigen. Liegt die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie jährlich sogar nur um bis zu maximal zwei Euro erhöht werden.

Gültig sind diese Änderungen für sämtliche Modernisierungen, welche ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden. Wurde eine Modernisierung hingegen bis zum 31. Dezember 2018 angekündigt, gelten die Vorschriften des Mieterschutzgesetzes noch nicht.

Durch das Gesetz wird die Modernisierungsumlage also sechs Jahre lang auf einen Betrag von zwei beziehungsweise drei Euro begrenzt. Das Gesetz ist aber so formuliert, dass nach sechs Jahren eine Erhöhung über diesen Betrag hinaus durchaus möglich ist.

Was sollten Vermieter beachten?

Ist ein Vermieter von der doppelten Kappung betroffen, sollte er besser bereits in der Modernisierungsmieterhöhung eine Ankündigen machen, welchen Preis er nach dem Ablauf von sechs Jahren an Miete verlangen wird. Er sollte die komplette Modernisierungsumlage also wie bisher berechnen und dem Mieter sowohl eine „gekappte“ Umlage als auch die vollständige Umlage nach sechs Jahren mitteilen. Macht der Vermieter dies nämlich nicht, kann sich der Mieter nach sechs Jahren unter Umständen auf eine Verwirkung berufen.

Ein neuer Paragraph kommt

Darüber hinaus wird in das BGB ein neuer Paragraph eingeführt, nämlich 559d. Laut diesem Paragraphen wird eine Pflichtverletzung seitens des Vermieters vermutet, sofern der Vermieter eine bauliche Veränderung ankündigt oder durchführt, durch welche der Mieter unangemessen beeinträchtigt wird. Hier einige Beispiele, wann dieser Tatbestand erfüllt ist:

Mit der baulichen Veränderung wird nicht innerhalb von zwölf Monaten begonnen.
Die künftige Mieterhöhung beläuft sich laut der Modernisierungsankündigung auf einen Betrag, der das doppelte der bisherigen Miete oder mehr beträgt.
Der Mieter wird durch die bauliche Veränderung erheblich und nicht notwendig belastet.
Die Arbeiten ruhen länger als zwölf Monate, nachdem mit der baulichen Veränderung begonnen wurde.

Diese baulichen Veränderungen betreffen aber nicht nur Modernisierungen, sondern grundsätzlich jegliche Baumaßnahme, also auch Instandsetzungsarbeiten und die Beseitigung von Mängeln. Eine Pflichtverletzung liegt hingegen nicht vor, sofern der Vermieter einen nachvollziehbaren und objektiven Grund für die Beeinträchtigung nennen kann. Eventuelle Unannehmlichkeiten können Vermieter dadurch aus dem Weg gehen, dass sie bereits im Bauvertrag den Betrieb von Baumaschinen festlegen und auch fixieren, dass es in der Verantwortung des Bauunternehmers liegt, die Maßnahme schnellstmöglich zu beenden. Liegt hingegen tatsächlich ein Pflichtverstoß vor, kann der Mieter die Miete mindern und hat darüber hinaus einen Anspruch auf Schadenersatz. Zumindest, wenn er nachweisen kann, dass ihm ein Schaden entstanden ist.

Ein neuer Straftatbestand

Ferner wird durch das Gesetz in Paragraph 6 des Wirtschaftsstrafgesetzes auch ein neuer Straftatbestand eingeführt. Wird der Mieter erheblich und objektiv nicht notwendig durch eine Baumaßnahme belastet, sodass er dazu veranlasst werden soll, das Mietverhältnis aufzugeben, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Erleichterungen für Vermieter

Allerdings bringt das Mieterschutzgesetz auch einen kleinen Bonus für Vermieter: Sie können künftig eine Modernisierungsmieterhöhung vereinfacht durchführen, sofern die Kosten für die Modernisierung je Wohnung maximal 10.000 Euro betragen. Dabei können die Vermieter pauschal 30 Prozent der Modernisierungskosten für Erhaltungsmaßnahmen abziehen. Auf den Mieter können also 70 Prozent der Kosten umgelegt werden. Dieser pauschale Abzug ist jedoch nur möglich, sofern tatsächlich Kosten für Einsparungsmaßnahmen gespart werden. Gibt es keinen Grund für einen Erhaltungsaufwand, können die Kosten komplett auf die Mieter umgelegt werden.

Allerdings kann der Vermieter in diesem Fall binnen fünf Jahren keine Modernisierungsmieterhöhungen mehr erheben. Der Hintergrund für diese Einschränkung: Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen in kleinere Teilbereiche aufgesplittet werden. Eine weitere vereinfachte Modernisierungsmieterhöhung kann der Vermieter geltend machen, wenn die Kosten bei der ersten Modernisierung unter 10.000 Euro lagen oder wenn die Maßnahme aufgrund gesetzlicher Vorschriften oder aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung durchgeführt werden muss.

Januar 2019

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