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Was sind versteckte Mängel beim Hauskauf?

Immer wieder kommt es zu der Situation, das ein älteres Haus verkauft wurde und der neue Besitzer oder die Besitzerin nach dem Einzug feststellen musste, das doch nicht alles Gold war, was bei der Hausbesichtung so schön glänzte.

Offensichtliche Mängel | © Fruehlingswiese auf Pixabay

Offensichtliche Mängel, etwa eine durchgerostete Regenrinne am Dach oder völlig veraltete Elektroleitungen, sind meist kein Problem und werden bei der Kaufpreiskalkulation mindernd einberechnet. Doch was ist mit Mängeln, die zunächst nicht sichtbar sind oder die nur ein ausgebildeter Bausachverständiger erkennen kann? Relativ häufig finden sich beispielsweise versteckte Mängel bei sanitären Anlagen, die sich im Nachhinein als stellenweise undicht zeigen.

Wasser ist insgesamt ein Problem bei Bestandsbauten, ob nun von oben oder von unten. So segensreich und wichtig Wasser für den Menschen ist, für Immobilien stellt Wasser beziehungsweise Feuchtigkeit und Nässe eine beständige Bewährungsprobe dar. So etwa dann, wenn sich Jahre nach dem Hausbau der Grundwasserspiegel änderte und das Fundament, das bei der Errichtung noch völlig trocken lag, nun beständig umspült wird. Ein großes Problem gerade bei Wohnhäusern aus der Boomzeit (Wirtschaftswunder) von 1960 bis 1980, in der der Großteil der Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland errichtet wurden. Die Häuser wurden meist mit Keller gebaut, weshalb das Fundament sehr tief liegt und oft erfolgte nur ein Bitumen-Anstrich an der Außenwand, um Wasser abzuhalten. In trockenen Böden ist das ausreichend, nicht jedoch bei starker Wasserbelastung. Früher oder später durchdringt das Wasser das Betonfundament und steigt über das Mauerwerk aufgrund der Kapillarwirkung nach oben. Es kann viele Jahre dauern, bis sich dann in den oberen Wohnräumen sichtbarer Schimmel bildet.

Ob Schräg- oder Flachdach, Wasser will hinein

Auch das Dach ist ein mögliches Einfallstor für Wasser. Schon ein unbemerkt zerbrochener Ziegel, etwa durch einen Hagelsturm, stellt dann ein Leck dar, das bei jedem Regen oder Schneefall Feuchtigkeit nach Innen leitet. Auch hier kann es Jahre dauern, bis sich die Feuchtigkeit im Holz des Dachstuhls in Form von Schwamm bemerkbar macht. Der Dachstuhl ist aber noch ein weiterer Ansatzpunkt für versteckte Mängel. Noch bis in die 1970er-Jahre wurden hochgiftige Holzschutzmittel zur Imprägnierung der Balken eingesetzt. Diese können noch heute gesundheitsschädliche Stoffe ausgasen.

Bei Häusern mit Flachdächern ist die Leckage nicht selten eine unendliche Geschichte. Schon ein vergessener oder unabsichtlich fallen gelassener Nagel beziehungsweise eine Holzschraube reicht aus, um Jahre später einen Wasserschaden zu verursachen. Das Problem ist, das früher die Eindeckung des Flachdaches meist nur mit verschweißten Bitumenbahnen (Teerpappe) erfolgte, auf die eine Lage Kies kam. Der Nagel wird sich mit der Zeit durch die Teerpappe hindurcharbeiten. Ein zusätzliches Problem bei Flachdächern ist die Lokalisierung des Lecks, denn eingedrungenes Wasser wandert zunächst durch die Betondecke, bevor es an der Decke im Wohnraum sichtbar wird. Das Leck und die feuchte Stelle können meterweit auseinander liegen.

Wer haftet bei versteckten Mängeln?

Offensichtliche Mängel | © PetitePistache auf Pixabay

In der Regel wird im Kaufvertrag von Bestandshäusern ein Gewährleistungsausschluss eingetragen, was die Haftung des Verkäufers auf sichtbare Sachmängel beschränkt. Versteckte Mängel, von denen der Verkäufer nichts wusste, können so nachträglich nicht als Grundlage einer Klage dienen. Das gilt ebenso für Rechtsmängel, etwa eine unbekannte Grundschuld oder ein uraltes Wegerecht.

Wusste der Verkäufer jedoch von dem versteckten Mangel, macht er sich der arglistigen Täuschung schuldig. Allerdings liegt die Beweispflicht dafür beim Käufer, was eine Klage häufig so erschwert, dass kaum Aussicht auf Erfolg besteht. Zudem gibt es Verjährungszeiten für die Klage aufgrund versteckter Sachmängel. Diese Läuft ab der Hausübergabe und dauert 4 beziehungsweise 5 Jahre. Für Rechtsmängel sind es dreißig Jahre. Ist der Käufer der Meinung, dass er oder sie vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde, tritt eine Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt ein, an dem der Käufer den Mangel entdeckte.

Es ist deshalb vor einem Hauskauf immer anzuraten, einen Bausachverständigen mit einer Begutachtung zu beauftragen. Dessen Kosten sind immer gut angelegtes Geld.

März 2019

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