Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Immobilien: Suche - Bewertung - Finanzierung - Kauf

Immobilien durch Nießbrauch vorzeitig übertragen

Wie im Artikel zum Thema Erbschaft & Steuern geschrieben sollte man frühzeitig daran denken, wie man sein Immobilienvermögen auf die Kinder übertragen kann, ohne dass diese im Falle des Todes gezwungen werden das ein oder andere Objekt verkaufen zu müssen.

Es gibt sicherlich kein Patentrezept, denn jeder Fall ist individuell zu betrachten. Wieviel Immobilienvermögen ist vorhanden, wieviel Kinder bzw. Erben gibt es, das Alter, sowie weitere persönliche Faktoren spielen eine Rolle.

Doch in diesem Artikel soll anhand eines Beispiels aufgezeigt werden, wie man ein (selbst) geschätztes Immobilienvermögen von ca. 2.8 Mio Verkehrswert steuerfrei auf seine 2 Kinder übertragen kann. Ausgehend von diesem Beispiel kann man dann für sich persönlich eine Rechnung aufmachen.

Annahme – Beispiel einer Immobilienschenkung

Wie wird nun die Schenkungssteuer berechnet?

Die Berechnung der Schenkungssteuer wird vom zuständigen Finanzamt vorgenommen, das für das jeweilige Bundesland bzgl. Schenkungen (und Erbschaften) zuständig ist. Das muss nicht unbedingt das Finanzamt sein, mit dem der Schenker/Erblasser immer zu tun hatte. In einigen Bundesländern ist die Aufgabe zentralisiert.

Dabei basiert die Schenkungssteuer auf Berechnungen der Finanzämter, in welchem das jeweilige Objekt zugeordnet ist. Welches das ist lässt sich an der Grundsteuerrechnung ablesen. Die oben genannten 4 Objekte liegen in 3 unterschiedlichen Bundesländern. Daher kommen die Berechnungen von 3 Finanzämtern und werden an das zuständige Finanzamt für die Schenkungssteuer gesendet. Von diesem werden die Werte zusammenaddiert und eine möglicherweise zu tragende Schenkungssteuer errechnet.

Die grobe Milchmädchenrechnung…

  1. Jahreswerte ermitteln

    Zunächst wird ein Jahreswert errechnet. Das ist entweder die oben genannte Jahresnettokaltmiete (JNKM), oder der Objektwert geteilt durch 18,6. Der niedrigere Wert wird für die weitere Berechnung verwendet. Im obigen Beispiel ergibt sich jeweils bei Teilung durch 18,6 der niedrigere Wert.

    • Objekt 1: JNKM ca. 66.000,-- vs. Verkehrswert 1.000.000 % 18,6 = 59.140,-- €

    • Objekt 2: JNKM ca. 30.000,-- vs. Verkehrswert 240.000 % 18,6 = 12.900,-- €

    • Objekt 3: JNKM ca. 22.000,-- vs. Verkehrswert 175.000 % 18,6 = 9.400,-- €

    • Objekt 4: JNKM ca. 72.000,-- vs. Verkehrswert 1.300.000 / 18,6 =69.890,-- €

  2. Kapitalwertfaktor/ Alterswertfaktor kennen

    Anschließend wird mit einem Alterswertfaktor der Nießbrauchswert berechnet. Der Alterswertfaktor ist aus einer Tabelle „Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung“ des Bundesfinanzministeriums abzulesen. Für den Stichtag aus dem Jahre 2019 bei einem Alter von 57 Jahren (des Vaters) ergibt sich ein abzulesender Kapitalwertfaktor von 13,527 (für die Frau 15,062).

    Hinweis: der Link ändert sich jedes Jahr. Geben Sie dann auf der Seite des Bundesfinanzministeriums in das Suchfeld „Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung“ ein. Es werden Ihnen verschiedene Ergebnisse angezeigt. Gleich das erste Ergebnis müsste das aktuellste BMF Schreiben mit der aktuellen Tabelle zum Stichtag 01.01.JJJJ als PDF zum Download enthalten.

  3. Nießbrauchswert ermitteln

    Mit diesem Kapitalwertfaktor wird nun der jeweilige Jahreswert multipliziert um den Nießbrauchswert pro Objekt zu erhalten.

    • Objekt 1 Nießbrauchswert: Jahreswert 59.140,-- x 13,527 = 800.000,-- €

    • Objekt 2 Nießbrauchswert: Jahreswert 12.900,-- x 13,527 =174.500,-- €

    • Objekt 3 Nießbrauchswert: Jahreswert 9.400,-- x 13,527 =127.150,-- €

    • Objekt 4 Nießbrauchswert: Jahreswert 69.890,-- x 13,527 =945.400,-- €

  4. Schenkungswert ermitteln

    Die Differenz zwischen Objektwert und Nießbrauchswert ergibt den Betrag, der pro Objekt verschenkt wurde.

    • Objekt 1, Verkehrswert ca. 1.100.000 abzgl. Nießbrauchswert 800.000 = 300.000 € (Schenkungsbetrag)

    • Objekt 2, Verkehrswert ca. 240.000 abzgl. Nießbrauchswert 174500 = 65.500 € (Schenkungsbetrag)

    • Objekt 3, Verkehrswert ca. 175.000 abzgl. Nießbrauchswert 127150 = 47.850 € (Schenkungsbetrag)

    • Objekt 4, Verkehrswert ca. 1.300.000 abzgl. Nießbrauchswert 945400 = 354.600 € (Schenkungsbetrag)

    In Summe ergibt sich ein Betrag von 767.950 € der verschenkt wird.

  5. Schenkungssteuer: Ja oder Nein?

    Da bei 2 Kindern pro Nase ein Betrag von 400.000 Euro verschenkt werden können liegt der errechnete Schenkungsbetrag von ca. 767.950 Euro mit ca. 32.050 Euro unter dem steuerfrei zu verschenkendem Betrag von 800.000 Euro. Es wird vermutlich keine Schenkungssteuer anfallen.

Das war nun zunächst einmal eine ganz grob aufgestellte überschlägige Berechnung. Diese grobe Rechnung ist etwas höher, da mit Verkehrswerten und nicht wie beim Finanzamt mit Ertragswerten plus Bodenwerten gerechnet wird.

Eine detaillierte Berechnung kann Ihnen ein Steuerberater berechnen, der sich auf diesem Gebiet auskennen sollte. Alles ist jedoch ein wenig abhängig, auch welche Werte das jeweilige Finanzamt kommt. Die Finanzämter berechnen zwar alle ähnlich, aber halt nie exakt gleich. Deren Berechnungen fußen auf im jeweiligen Gebiet vorhandene Werte wie Bodenrichtwert und Werte der ortsansässigen Gutachteraussschüsse.

Die Grundbesitzwertberechnung des Finanzamtes

Nach dem Notartermin in welchem der Schenkungsvertrag mit Nießbrauchsvorbehalt abgeschlossen wurde gehen die Unterlagen an die jeweiligen Grundbuchämter. Die neuen Eigentümer (die Kinder) werden im Grundbuch eingetragen. Der Vermerk mit dem Nießbrauch ebenfalls. Die jeweiligen Grundbuchämter versenden einige Wochen später diverse Formulare die dann auszufüllen sind. Wie oben bereits erwähnt errechnen die Finanzämter dann einen Objektwert – also der Wert, der quasi übertragen wurde. Dieser Objektwert ist in der Regel niedriger wie der Verkehrswert, das muss aber nicht unbedingt so sein. Bei einem Objekt in unserem Beispiel liegt der vom Finanzamt errechnete Objektwert einiges höher, wie man bei einem Verkauf (Verkehrswert) derzeit bekäme.

Welche Angaben möchte das Finanzamt wissen?

Das Finanzamt nimmt nun diese Angaben, prüft auch auf Plausibilität (angegebene Miethöhen, angegebene Bodenwerte) und setzt ggf. eigene Werte (insbesondere im Bereich Bodenrichtwerte/Geschossflächenanzahl) an.

Es werden diese Beträge ermittelt

  1. Schritt 1:

    Aus der monatlichen Nettomiete inkl. Garagenmiete wird die Jahresnettokaltmiete berechnet. Davon werden ca. 27% Bewirtschaftungskosten abgezogen (im jüngsten Objekt waren es nur 23%). Unter Bewirtschaftungskosten versteht man Verwaltungskosten, Instandhaltung etc. die pauschal hier mit ca. 27% angesetzt wurden. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten erhält man den sogenannten Reinertrag. Dieser Betrag ist als Vergleichswert für später wichtig.

    • Objekt 1, JNKM 66.000,--abzgl. 27% Bewirtschaftungskosten von 17.800,-- = 48.200,-- € Reinertrag

    • Objekt 2, JNKM 31.100,--abzgl. 27% Bewirtschaftungskosten von 8.400,-- = 22.700,-- € Reinertrag

    • Objekt 3, JNKM 22.020,--abzgl. 27% Bewirtschaftungskosten von 5.950,-- = 16.080,-- € Reinertrag

    • Objekt 4, JNKM 72.300,--abzgl. 23% Bewirtschaftungskosten von 1.660,-- = 55.700,-- € Reinertrag

  2. Schritt 2:

    Vom Reinetrag wird noch ein kleiner Bodenwertsanteil (Bodenwertverzinsung) abgezogen. Dieser liegt in der Regel bei ca. 5% vom errechneten Grundstückswert (Grundstücksgröße x Bodenwert), in einem Fall aber auch nur bei 2.1%. Man erhält nun den sogenannten Gebäudereinetrag.

    • Objekt 1 Grundstückswert: 378qm x 195 Euro = 73.600,-- , davon 2,1% = 1.545,--€

    • Objekt 2 Grundstückswert: 1440qm x 50 Euro = 72.000,-- , davon 5% = 3.600,-- €

    • Objekt 3 Grundstückswert: 400qm x 55 Euro = 22.000,-- , davon 5% = 1.100,-- €

    • Objekt 4 Grundstückswert: 700qm x 300 Euro = 210.000,-- , davon 5% = 10.500,--€


    • Objekt 1 Gebäudereinetrag: 48.200,-- Reinertrag - 1.545 Bodenwertverzinsung = 46.655,-- €

    • Objekt 2 Gebäudereinetrag: 22.700,-- Reinertrag - 3.600 Bodenwertverzinsung = 19.100,-- €

    • Objekt 3 Gebäudereinetrag: 16.080,-- Reinertrag - 1.100 Bodenwertverzinsung = 14.980,-- €

    • Objekt 4 Gebäudereinetrag: 55.700,-- Reinertrag - 10.500 Bodenwertverzinsung = 45.200,-- €

  3. Schritt 3:

    Im nächsten Schritt wird vom Gebäudereinertrag der Gebäudeertragswert ermittelt. Dabei spielt das Alter und die Lebenszeit eines Gebäudes eine Rolle. Die Gesamtnutzungsdauer für Mehrfamilienhäuser liegt bei 70 Jahren. Die Restnutzungsdauer beträgt mindestens 21 Jahre (bei den Objekten 1,2,3), sowie 47 Jahre für das Objekt 4. Je nach vom Finanzamt angenommener Bodenverzinsung wird ein aus dieser Tabelle der Restnutzungsdauer verwendeter Vervielfältiger herangezogen.

    • Objekt 1: Vervielfältiger 16,84 (Verzinsung bei ca. 2.1% - was zu niedrig ist für MFH) (hier könnte man Einspruch gegen diesen Ansatz erheben)

    • Objekt 2: Vervielfältiger 12,82 (Verzinsungsannahme 5% - was angemessen für MFH ist)

    • Objekt 3: Vervielfältiger 12,82 (Verzinsungsannahme 5% - was angemessen für MFH ist)

    • Objekt 4: Vervielfältiger 17,98 (Verzinsungsannahme 5% - was angemessen für MFH ist)

    Der Reinetrag multipliziert mit dem Vervielfältiger ergibt den Gebäudeertragswert.

    • Objekt 1 Gebäudereinetrag 46.655,-- x 16,84 = 785.670 €

    • Objekt 2 Gebäudereinetrag 19.100,-- x 12,82 = 244.862 €

    • Objekt 3 Gebäudereinetrag 14.980,-- x 12,82 = 192.043 €

    • Objekt 4 Gebäudereinetrag 45.200,-- x 17,98 = 812.696 €

  4. Schritt 4:

    Im letzten Schritt wird der Grundbesitzwert berechnet. Der setzt sich aus dem ermittelten Gebäudeertragswert zzgl. dem Grundstückswert (Grundstücksgröße x Bodenwert) zusammen.

    • Objekt 1 Grundbesitzwert: Gebäudereinetrag 785.670 + Bodenwert 73.600,-- = 859.270 €

    • Objekt 2 Grundbesitzwert: Gebäudereinetrag 244.862 + Bodenwert 72.000,-- = 316.862 €

    • Objekt 3 Grundbesitzwert: Gebäudereinetrag 192.043 + Bodenwert 22.000,-- = 214.043 €

    • Objekt 4 Grundbesitzwert: Gebäudereinetrag 812.696 + Bodenwert 210.000,-- = 1.022.696 €

Dieser Grundbesitzwert wird an das für die Schenkungssteuer zuständige Finanzamt übermittelt. Diese Werte sind in der Regel niedriger wie der selbst geschätzte Verkehrswert (wobei man oft dazu neigt den Wert eines Objektes höher einzuschätzen, als dass der Markt bereit ist zu zahlen – aber das ist eine andere Geschichte).

Die Schenkungssteuerberechnung des Finanzamtes

Das zuständige Finanzamt für die Berechnung der Schenkungssteuer ermittelt nun – wie bereits in der „Milchmädchenrechnung“ dargestellter Weise – den Jahreswert.

  1. Schritt 5:

    Dabei wird der (im Schritt 4 ermittelte) Grundbesitzwert durch 18.6 geteilt. Ist dieser Wert niedriger als der ermittelte Reinertrag wird dieser Wert verwendet, ansonsten der Reinertragswert. Dieser errechnete Wert ist der Jahreswert.

    • Objekt 1 Grundbesitzwert 859.270 Euro / 18,6 = 46.197 €

    • Objekt 2 Grundbesitzwert 316.862 Euro / 18,6 = 17.035 €

    • Objekt 3 Grundbesitzwert 214.043 Euro / 18,6 = 11.507 €

    • Objekt 4 Grundbesitzwert 1.022.696 Euro / 18,6 = 54.983 €

    In diesem Beispiel-Fall sind alle Jahreswerte niedriger wie der Jahres-Reinertragswert.

  2. Schritt 6:

    Der errechnete Jahreswert wird nun mit dem bereits in der Milchmädchenrechnung dargestellten Alterswertfaktor multipliziert. Man erhält den Nießbrauchswert.

    • Objekt 1 Nießbrauchswert: Jahreswert 46.197 x Altersfaktor 13,527 = 624.906 €

    • Objekt 2 Nießbrauchswert: Jahreswert 17.035 x Altersfaktor 13,527 =230.432 €

    • Objekt 3 Nießbrauchswert: Jahreswert 11.507 x Altersfaktor 13,527 =155.655 €

    • Objekt 4 Nießbrauchswert: Jahreswert 54.983 x Altersfaktor 13,527 =743.755 €

  3. Schritt 7:

    Im vorletzten Schritt lässt sich nun der Schenkungsbetrag ermitteln. Das ist die Differenz aus dem vom jeweiligen Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert und dem vom schenkungssteuerzuständigen Finanzamt errechneten Nießbrauchswert.

    • Objekt 1 Schenkungsbetrag: Grundbesitzwert 859.270 Euro - Nießbrauchswert 624.906 = 234.364 €

    • Objekt 2 Schenkungsbetrag: Grundbesitzwert 316.862 Euro – Nießbrauchswert 230.432 = 86.430 €

    • Objekt 3 Schenkungsbetrag: Grundbesitzwert 214.043 Euro – Nießbrauchswert 155.655 = 58.388 €

    • Objekt 4 Schenkungsbetrag: Grundbesitzwert 1.022.696 Euro – Nießbrauchswert 743.755 = 278.941 €

    In Summe ergibt sich ein Schenkungsbetrag von 658.123 Euro.

  4. Schritt 8:

    Nun werden noch einige Freibeträge mit in die Berechnung vom Finanzamt einbezogen. Vom Grundbesitzwert werden 10% nach §13c ErbStG abgezogen. Der Nießbrauchswert wird nach §10 Abs.6 ErbStG. nur mit 90% angesetzt. Diese erstgenannten 10% wirken sich also positiv auf die Schenkungssteuer aus, der Ansatz mit den 90% nachteilig. Nun ja.

    Die abschließende Rechnung sieht dann so aus:

    • 2.412.871 € (Grundbesitzwert)

    • - 241.287 € (abzgl. 10% Freibetrag. nach § 13c ErbStG.)

    • - 1.579.273 € (abzgl. 90% nach § 10Abs.6 ErbStG. Nießbrauchswert von 1.754.748 €)

    • - 800.000 € (abzgl. Freibetrag 2 Kinder je 400.000 €)

    • = -207.689 € (Ergebnis des Finanzamtes)

Es ist keine Schenkungssteuer fällig.

Fazit:

mit einer groben Rechnung kann man überschlägig ausrechnen ob Schenkungssteuer anfällt oder nicht. Wie ein Finanzamt nun im Detail rechnet, insbesondere was den Bodenwert, die Bodenwertsverzinsung angeht, oder welchen Prozentsatz an Bewirtschaftungskosten von der Nettomiete abgezogen werden ist teilweise unterschiedlich, wenn auch sehr nahe beieinander.

Im obigen Beispiel könnte man Einspruch einlegen warum die Bodenwertverzinsung bei einem Mehrfamilienhaus nicht wie üblich mit 5% angesetzt wurde, sondern mit nur ca. 2.1%. Dadurch ergeben sich ein höherer Vervielfältiger und ein höherer Gebäudewert. Im Endeffekt macht das einige zig-tausend Euro aus und entscheidet gegebenenfalls darüber ob Schenkungssteuer fällig wird oder nicht.

Bei Objekt 2 und 3 hat das Finanzamt einen höheren Wert errechnet, als der momentan geschätzte Verkehrswert des Objektes für diese Lage derzeit wäre. Auch hier könnte man Einspruch einlegen, was aber zur Folge hätte, dass per Gutachten und mit Mehraufwand eine neue Entscheidung herbeigeführt werden müsste. Ob sich das unterm Strich rechnet ist je nach Fall unterschiedlich.

Im obigen Beispiel wurde das Ziel erreicht ohne Schenkungssteuer Immobilienwerte schon zu Lebzeiten zu übertragen.

Was passiert nun, wenn der Schenker stirbt?

Nun ja, der 57 jährige Schenker sollte noch mindestens 8 Jahre durchhalten. Stirbt er davor, dann wird die (Erbschafts-) Steuer neu berechnet, stirbt er danach, dann sind die Objekte verschenkt und vererbt. Welche Fristen es in Abhängigkeit des Alters vom Schenker gibt steht hier im Bewertungsgesetz (BewG)§ 14 Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen.

Hätte man noch mehr verschenken können?

Jetzt ergab sich ja aus den oben genannten Werten ein nicht ausgeschöpfter Betrag von etwas über 200.000 Euro. Der Vater hätte – wenn es noch weitere Immobilien- oder Vermögenswerte gäbe, noch einiges mehr verschenken können. Hätte er noch mehr Kinder würde sich der Betrag um weitere 400.000 Euro pro Kind erhöhen.

Hätte er nur ein Kind dann sieht die Rechnung allerdings anders aus. Nach obigem Beispiel müssten ca. 200.000 Euro dann mit 11% Schenkungssteuer (eigenes Kind, Steuerklasse I, Schenkungen bis 300.000 Euro) versteuert werden.

Variante

Eine Möglichkeit bzw. Variante gibt es im obigen Beispiel noch um den Nießbrauch zu erhöhen und den Schenkungswert zu senken.

In die ganzen Berechnungen wurde nur der Kapitalwert des Vaters mit einbezogen, da im Schenkungsvertrag vereinbart wurde, dass der Nießbrauch mit dem Tode des Vaters erlischt. Wäre nun vereinbart, dass der Nießbrauch auf die Mutter übergeht und erst mit dem Tode dieser die Nutzungsrechte der Immobilien den Kindern zufallen, dann ergibt sich ein andere Kapitalwertfaktor. Laut der oben genannten Tabelle ergab sich für den Vater ein Faktor 13,527, für die 3 Jahre jüngere Frau ein Faktor 15,062.

Das bedeutet, dass die Jahreswerte mit einem um einen ca. 1.5 fachen höheren Kapitalwertfaktor anzusetzen gewesen wären. Im obigen Beispiel wäre dann anstatt -207689 Euro ein Betrag von ca. -387000 Euro herausgekommen. Damit wären im obigen Beispiel noch erheblich mehr Werte übertragbar gewesen, oder bei nur einem Kind so gut wie keine Schenkungssteuer fällig.

Diese Variante, dass der Nießbrauch für beide Partner gilt hat den Vorteil, dass im Falle eines Todes der überlebende Partner durch den Nießbrauch (spricht Mieteinnahmen) zusätzlich abgesichert ist. Nachteil für die Kinder: sie müssen länger warten, bis sie einen Nutzen aus den Immobilien ziehen können.

Abschlussbemerkung:

eine Übertragung der Immobilien mit einem Nießbrauchsvorbehalt hat steuerlich gesehen keine Nachteile für den Schenker. Er muss nach wie vor alles versteuern und Steuern zahlen. Vorteil ist auf jeden Fall, dass für die „Erben“ durch das frühzeitige Übertragen keine Erbschaftssteuern anfallen (sofern der Schenker noch einige Jahre lebt).

Nachteil wäre vielleicht, dass das Beleihen, oder das vorzeitige Verkaufen des Objektes nicht mehr so einfach geht. Hier müsste man dann mit einer Neubewertung des Finanzamtes rechnen und sich gut von einem Steuerfachanwalt beraten lassen. Nach 10 Jahren kann man ja erneut etwas verschenken. Mit einem Steuerfachanwalt wäre zu überlegen, ob man einen Teil seines Nießbrauchs dann aufgibt und das ein oder andere Objekt dann komplett in die Hände der Kinder legt.

Nachteil ist auch – eher psychologischer Natur, dass man nicht mehr „Eigentümer“ ist, sondern nur noch „Vermieter“.

Letztendlich muss das jeder für sich und seine Situation entscheiden. Das gesamte Thema ist sehr komplex. Und diese hier genannte Möglichkeit ist eine unter vielen. Es gibt ja auch Konstellationen mit Gründung einer Immobilien- und Verwaltungs GmbH, Immobilienteile erst auf die Ehefrau verschenken, diese danach später auf die Kinder etc. etc. Aber auch hier muss man sich gut beraten lassen und die Vor- und Nachteile je nach persönlichen Verhältnissen und Bedenken abwägen.

Ach noch was: Der Notarvertrag für die Immobilienübertragung nach obigem Beispiel kostet ca. 10000 Euro. Die Grundbuchänderungen kosten ca. 7500 Euro. Die Kosten sind abhängig vom jeweiligen Wert, der übertragen werden soll. Grunderwerbssteuer fällt bei Schenkungen nicht an.

Ggf. weitere interessante Artikel:


[ © Das Copyright liegt bei www.immobilien-bewertung-finanzierung.de | Immobilien: Informationen zu Kauf, Bewertung und (Bau)Finanzierung von Immobilien]

nach oben | Home | Sitemap | Impressum & Kontakt
©: www.immobilien-bewertung-finanzierung.de

© www.immobilien-bewertung-finanzierung.de