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Wohnungseigentum und Eigentümergemeinschaft

Wenn gemeinschaftlicher Besitz zum Streit führt

Die eigene Immobilie ist ein Traum, den nach wie vor viele Verbraucher hegen. Jedoch macht es einen gewaltigen Unterschied, ob sich die Verbraucher für ein Haus oder eine Eigentumswohnung entschieden. Denn im eigenen Haus und auf eigenem Grund können die Eigentümer schalten und walten, wie sie wollen, während sie in der Eigentumswohnung auch als Besitzer gewisse Regeln einhalten müssen.

Haus oder Wohnung – wo ist der Unterschied?

Der wesentliche Unterschied zwischen dem Kauf einer Eigentumswohnung und einem Haus besteht darin, dass sich der Käufer in ersterem Fall in eine sogenannte Eigentumsgemeinschaft einkauft. Hier muss sich jeder Eigentümer an dieselben Regeln halten, die in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung sowie Hausordnung festgelegt sind.

Was bedeuten die verschiedenen Erklärungen?

Die Teilungserklärung ist insofern wichtig, als darin geregelt ist, welchem Eigentümer was in der Wohnanlage gehört. Hier ist auch vermerkt, welcher Miteigentümer wie viele Anteile besitzt.

Die verschiedenen Kategorien des Eigentums werden in er Gemeinschaftserklärung ebenso vermerkt wie die Nutzungsrechte, die damit verbunden sind. Auch welche Zahlungsverpflichtungen die Eigentümer haben, ist hier festgehalten. Als Sondereigentum gelten sowohl die Wohnräume als auch Terrassen und Balkone, dieses muss der Eigentümer üblicherweise auf seine eigenen Kosten instand halten. Unbewohnte Räumlichkeiten, welche gemeinschaftlich genutzt werden, gelten hingegen als Teileigentum. Hierzu zählen etwa Partyräume oder Waschküchen. Sämtliche Außenwände und Fassaden hingegen werden ebenso wie das Grundstück, die Grünflächen, die Heizungsanlage und sämtliche Versorgungsleitungen, dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet.

Des Weiteren ist in der Gemeinschaftsordnung aufgeführt, wie die anfallenden Kosten, etwa für Gartenpflege oder Hausreinigung, auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Beispielsweise können die Kosten für die Müllabfuhr danach aufgeteilt werden, wie viele Personen in einer Wohnung leben.

Das alltägliche Miteinander der Eigentümer und Mieter wird hingegen in der Hausordnung geregelt. Diese beinhaltet Dinge wie Ruhezeiten oder wie Blumenkästen korrekt auf dem Balkon angebracht werden.

Die Eigentümerversammlung: Hier werden gemeinsame Entscheidungen gefällt

Üblicherweise findet einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung statt, auf welcher die Wohnungseigentümer über aktuelle Fragen wie etwa anstehende Sanierungsarbeiten, entscheiden. Damit ein Beschluss Gültigkeit hat, müssen 75 Prozent der Eigentümer zustimmen, die zugleich mehr als 50 Prozent der Anteile an der Wohnanlage halten müssen. Eine einfache Mehrheit hingegen reicht aus, wenn etwa die Verteilung der Betriebskosten neu geregelt werden soll oder für Instandsetzungsmaßnahmen wie ein neuer Fassadenanstrich.

Über den Hausverwalter wird ebenfalls bei der Eigentümerversammlung entschieden. Dieser kann von den Eigentümern entlastet, abgewählt oder neu bestimmt werden. Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört unter anderem auch die Organisation der Eigentümerversammlung. Handelt es sich hingegen um ein größeres Objekt mit mehr als zehn Wohneinheiten, wird von der Versammlung ein Beirat gewählt. Dieser besteht aus Eigentümern und stellt ein Bindeglied zwischen den Eigentümern und dem Verwalter dar.

Wenn es dennoch zu Streitigkeiten kommt

Zwar ist alles Wesentliche in den Vereinbarungen geklärt, dennoch kann es in einer Eigentümergemeinschaft immer wieder zu Streitigkeiten kommen. Sofern sich einer der Eigentümer benachteiligt fühlt, kann er die Beschlüsse natürlich jederzeit juristisch anfechten. Allerdings ist das Verhältnis innerhalb der Eigentümergemeinschaft in aller Regel ziemlich vergiftet, sodass zunächst eine außergerichtliche Regelung der bessere Weg sein dürfte.

Wenn es zwischen Wohnungseigentümern zum Streit kommt

Viele Bürger verwirklichen sich den Traum vom Wohnen in den eigenen vier Wänden mit einer Eigentumswohnung. Doch die Eigentumsrechte in einer Eigentumswohnung haben Grenzen, die teilweise auch gerichtlich geregelt wurden.

So dürfen die Eigentümer ihre Eigentumswohnung etwa keinesfalls so gestalten, wie sie gerne möchten. Gerold Happ, ein Vertreter des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, bringt es folgendermaßen auf den Punkt: „Eigentümer erfahren immer da ihre Grenze, wo sie die Rechte der anderen Eigentümer berühren.“

Das Konfliktpotenzial: die Eigentümerversammlung

Weil die unterschiedlichen Vorstellungen der Eigentümer direkt aufeinander prallen, entwickeln sich Konflikte um scheinbare Kleinigkeiten oft auf Eigentümerversammlungen. Eine wichtige Rolle spielen dort oft die persönlichen Befindlichkeiten. Schließlich handelt es sich bei einer Eigentümergemeinschaft um eine Zwangsverbindung.

Ein wichtiger Streitpunkt, der oft vor Gericht landet, ist die Frage, wie ein einzelner Eigentümer mit dem Gemeinschaftseigentum umgehen darf. Beispielsweise gehöre die Tür zur eigenen Wohnung zum Gemeinschaftseigentum, wie der Hamburger Rechtsanwalt Jan-Hendrik Schmidt erklärt. Die Erlaubnis der anderen Eigentümer müsste also theoretisch sogar eingeholt werden, wenn die Tür einen neuen Innenanstrich bekommen soll.

Selbst innerhalb einer Wohnung dürfen die Eigentümer nicht alles machen, was sie wollen. Beispielsweise gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Und selbst an Heizkörpern darf nicht alles nach Belieben gemacht werden. Der Grund: Diese sind Teil eines kompletten Systems, weshalb sich Veränderungen negativ auf die Anlage auswirken können.

Wichtig: Die Teilungserklärung

Die Gestaltung der Fassade ist ebenfalls oft das Thema von Streitigkeiten. Soll die Farbe geändert werden, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Für diese reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss nicht aus, sondern es ist das Einverständnis aller Eigentümer notwendig. So entschied jedenfalls das Landgericht in Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-3 S 127/12).

Der Schutz der Privatsphäre

Auch die persönliche Privatsphäre muss in einer Eigentümergemeinschaft geschützt werden. Beispielsweise ist es nicht erlaubt, durch die Fenster einfach in die Wohnung eines anderen Eigentümers zu schauen. So entschied das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 32 Wx 65/05).

Wenn das Eigentumsrecht Grenzen hat: Was darf der Eigentümer in seiner Wohnung?

Wer sich eine eigene Wohnung gekauft hat, kann innerhalb seines Eigentums beileibe nicht ganz nach seinen Regeln leben. Jedoch müssen die Eigentümer zahlreiche Details mit den anderen Eigentümern abstimmen. Das sind die Grenzen:

So ist beispielsweise in der Teilungserklärung explizit geregelt, wem was gehört. Hierbei wird zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum unterschieden, als was allen gemeinsam und was dem Einzelnen gehört. Wie die Vertreterin des Verbandes privater Bauherrn, Eva Reinhold-Postina, meint: „Dem einzelnen Eigentümer gehört, salopp gesagt, eigentlich nur die Luft zwischen den Wänden.“ Denn auch für das Sondereigentum gelten Regeln. Beispielsweise gehören Wohnungstüren oder Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Sie dürfen also ohne Zustimmung der anderen Eigentümer weder von außen gestrichen noch ausgetauscht werden.

Der Eigentümer will umbauen: Nur mit Genehmigung

Auch wer in seiner Wohnung den Grundriss verändern möchte, braucht dafür die Zustimmung der anderen Eigentümer – insbesondere, wenn tragende Wände betroffen sind. Der Grund: Dies stellt einen Eingriff in die Statik dar, könnte also die Sicherheit des Hauses gefährden. Nichttragende Wände können die Eigentümer hingegen ganz nach Belieben versetzen oder umgestalten – so lange sich der Eigentümer an die baurechtlichen Vorgaben hält und die Bauarbeiten die anderen Eigentümer nicht zu sehr beeinträchtigen.

Während die Innenräume ganz nach dem persönlichen Geschmack gestaltet werden, gibt es bei der Gestaltung von Balkon und Markisen jedoch Grenzen. Dadurch kann nämlich das einheitliche Erscheinungsbild der Wohnanlage beeinträchtigt werden. Sollte sich ein Eigentümer nicht an die Beschlüsse oder die Gemeinschaftsordnung halten, kann er durch den Verwalter, der die Eigentümergemeinschaft vertritt, sogar abgemahnt oder vor Gericht gebracht werden.

Sind Tiere erlaubt?

Dass Fragen bezüglich der Wasser- und Heizungsanlage von der Eigentümergemeinschaft geklärt werden müssen, erscheint logisch, da alle dafür zahlen müssen. Doch selbst das Halten eines Haustieres muss unter Umständen gemeinschaftlich entschieden werden. Ausnahmen gelten lediglich für Tiere, die zu therapeutischen Zwecken – beispielsweise Blindenhunde – gehalten werden.

Darf ein schwieriger Mieter kaufen?

Nicht selten kommt es vor, dass ein Mieter eine Eigentumswohnung kaufen möchte, die Eigentümergemeinschaft aber dagegen ist. Etwa, weil sich der Mieter mehrfach mit anderen Parteien gestritten oder gegen die Hausordnung verstoßen hat. In diesem Fall lässt sich der Kauf allerdings nicht ohne weiteres verhindern.

Wie das Amtsgericht Paderborn entschieden hat, muss die Eigentümergemeinschaft dem Verkauf in aller Regel zustimmen. Verhindern kann sie den Kauf der Wohnung lediglich dann, wenn dies unzumutbar wäre. Im Fall, der gerichtlich entschieden wurde, kannte die Eigentümergemeinschaft die möglichen Käufer bereits, da sie im fraglichen Haus zur Miete lebten. In der betreffenden Eigentümerversammlung gab es deshalb auch keine Mehrheit. Begründet hatten die Eigentümer ihre Verweigerung damit, dass die Mieter mehrfach negativ aufgefallen waren. Sie hatten gegen die Hausordnung verstoßen und sich mehrfach mit der Verwaltung und anderen Mietern gestritten.

Das Amtsgericht Paderborn hatte den Klägern hingegen ein Kaufrecht eingeräumt (Aktenzeichen 52 C 17/14). Obwohl Zeugen das Fehlverhalten der Mieter bekunden konnten, entschied das Gericht gegen die Entscheidung der Eigentümerversammlung. Die Begründung: Es liegen keine konkreten Hinweise darauf vor, dass die Interessenten ihren späteren Verpflichtungen als Eigentümer nicht nachkommen würden.

Wann darf der Kauf abgelehnt werden?

Triftige Gründe für eine Ablehnung bestehen etwa, wenn der Interessent eine Gefahr für die Gemeinschaft darstelle oder die Rechte der anderen Eigentümer missachtet. Beides sah das Amtsgericht Paderborn nicht als gegeben. Die bestehenden Antipathien und Spannungen innerhalb des Anwesens seien nach Meinung der Richter von den anderen Eigentümern hinzunehmen.