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Die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie

Es ist leicht verständlich, dass die meisten denkmalgeschützten Objekte irgendwann in einen schlechten Zustand geraten. Schließlich wechselten bei diesen Gebäuden über die Jahrzehnte und Jahrhunderte meist vielmals die Besitzer, und nicht jeder von ihnen verfügte über die nötigen finanziellen Mittel, um das Gebäude regelmäßig zu sanieren oder in einem guten Zustand zu halten.

Aus diesem Grund bedürfen zahlreiche denkmalgeschützte Objekte, bevor sie vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet werden können, einer grundlegenden Sanierung. Auch hierfür ist das Denkmalamt der jeweiligen Stadt- beziehungsweise Gemeindeverwaltung der richtige Ansprechpartner. Es empfiehlt sich demnach, das zuständige Amt bereits frühzeitig in alle Pläne zur Sanierung mit einzubeziehen. Tut der Inhaber das nicht, könnte es im Nachhinein teuer für ihn werden, wenn beispielsweise bestimmte Auflagen nicht oder nicht vollständig erfüllt werden.

Zunächst gilt es, eine gründliche Bestandsaufnahme zu machen. Dazu sollte unbedingt ein anerkannter Bau- beziehungsweise Immobiliensachverständiger herangezogen werden. Es gibt mittlerweile eine ganze Reihe von Sachverständigen, die sich auf denkmalgeschützte Objekte spezialisiert haben. Wenn möglich, sollten Sie einen solchen in Ihr Vorhaben mit einbinden.

Sind die am Objekt notwendigen Arbeiten festgestellt, sollten diese im Anschluss mit dem Amt für Denkmalschutz abgesprochen beziehungsweise abgestimmt werden. Dieser Punkt ist besonders wichtig. Das Denkmalschutzgesetz in Deutschland ist äußerst vielschichtig, die einzelnen Auflagen und Vorschriften sind mitunter kaum zu überblicken. So könnte es beispielsweise sein, dass für einzelne Gebäudeteile besondere Regelungen gelten, die für andere Teile des Gebäudes nicht zutreffen. Grundsätzliches Ziel ist es jedoch, das Gebäude so wiederherzustellen, wie es zum Zeitpunkt seiner Fertigstellung beschaffen war. Es ist also kaum möglich, bei einem denkmalgeschützten Gebäude beispielsweise anstatt der historisch korrekten Fenster mit Holzrahmen einfach moderne Kunststofffenster einzubauen. Ein solcher Fauxpas würde die gesamte Optik des Gebäudes ruinieren.

Damit solche Fehler nach Möglichkeit vermieden werden, spricht das Amt für Denkmalschutz nicht nur alle notwendigen Sanierungsmaßnahmen im Vorfeld mit dem Gebäudeinhaber ab, sondern überwacht die Arbeiten später auch laufend. So kann möglichst frühzeitig eingegriffen werden, wenn etwas in die falsche Richtung geht. Auch für die steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten ist es immens wichtig, für eine laufende Überwachung und Kommunikation mit dem Amt für Denkmalschutz zu sorgen. Sind von diesem alle Arbeiten abgenickt, können die Sanierungskosten vollständig steuerlich abgesetzt werden.

Selbstverständlich wird bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude Wert darauf gelegt, möglichst viel von der originalen Substanz zu erhalten. Dennoch kann eine sogenannte Kernsanierung erforderlich sein, bei der lediglich das tragende Grundgerüst des Hauses weitgehend erhalten bleibt, alle anderen Gebäudeteile jedoch erneuert werden müssen. In diesem Fall kann es möglich sein, dass trotz aller Bemühungen die inzwischen gesetzlich geforderten Grenzwerte für energetische Dämmung, Schallschutz etc. nicht eingehalten werden können. Auch um bei einem späteren Verlauf keine Probleme zu bekommen, sollte das Amt für Denkmalschutz möglichst intensiv in die Arbeit mit einbezogen werden.

Damit die Arbeiten fachgerecht um nach den Richtlinien des Denkmalschutzgesetzes ausgeführt werden, ist es unabdingbar, möglichst kompetente Unternehmen und Dienstleister zu beauftragen. Es gibt inzwischen in Deutschland zahlreiche Experten im handwerklichen Bereich, die sich auf die Sanierung denkmalgeschützter Objekte spezialisiert haben. Auch wenn diese in der Regel teurer als herkömmliche Handwerker sind, wird sich ihr Einsatz auszahlen.

Über die hier beschriebenen Auflagen und Richtlinien hinaus empfiehlt es sich, möglichst frühzeitig alle Informationen zu den Förderungsmöglichkeiten bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Objektes einzuholen. So bietet beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) spezielle Förderprogramme für Denkmalschutzobjekte an. Auch diese sind allerdings an bestimmte Auflagen geknüpft, so dass die Kommunikation mit den einzelnen Partnern bei der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie einen besonders wichtigen Faktor darstellt.

Schauen wir uns doch nachfolgend einmal an, welche Fördermöglichkeiten für die Sanierung eines denkmalgeschützten Objektes sonst noch existieren:

Wichtig ist diesbezüglich vor allem, die von Bundesland zu Bundesland verschiedenen Förderprogramme zunächst auszukundschaften und sich alle notwenigen Informationen zu beschaffen. Für erste Auskünfte stehen die Ämter für Denkmalschutz, teilweise auch die Bauämter bereit. So bietet in Niedersachsen zum Beispiel die landeseigene NBank Fördermöglichkeiten für Denkmalschutzimmobilien an, in den übrigen Bundesländern können aber auch andere Stellen für die Vergabe dieser Mittel zuständig sein.

Eine weitere, indirekte Möglichkeit, eine Förderung für den Kauf und/oder die Sanierung einer Denkmalimmobilie zu erhalten, bietet der Erlass der Grundsteuer. Dieser ist unter bestimmten Voraussetzungen (auch sie unterscheiden sich wieder von Bundesland zu Bundesland) bei denkmalgeschützten Immobilien möglich. Welche Voraussetzungen in Ihrer Region gelten, erfahren Sie vom zuständigen Denkmalschutzamt. Zusätzlich besteht mancherorts die Möglichkeit, den Einheitswert zu senken, nach dem die Grundsteuer bemessen wird. Auch daraus ergeben sich wieder Möglichkeiten zur indirekten Förderung.

Wie man sieht, ist die Sanierung eines denkmalgeschützten Objektes mit einem großen Informationsbedarf verbunden. Wer sich nicht die Mühe machen möchte, selbst all diese Infos zusammen zu tragen, sollte sich an einen Experten wenden.

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  Eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen? Vielen Menschen erscheint dieser Gedanke zwar reizvoll, sie denken aber auch an die vielfältigen Auflagen und Einschränkungen, die mit diesem Vorhaben verbunden sind. Dabei kann sich der Kauf einer Denkmalimmobilie durchaus in vielerlei Hinsicht lohnen, man muss eben nur wissen, worauf man sich mit einem solchen Objekt einlässt.

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