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Modernisierung oder Reparatur? Wann darf die Miete erhöht werden?

Wenn Handwerker Arbeiten in der Wohnung ausführen, ist ein Streit zwischen Mieter und Vermieter schon fast vorprogrammiert. Denn oft geht es um die Frage, ob es sich bei den Arbeiten um eine Reparatur oder eine Modernisierung handelt. Der Grund: Der Vermieter darf die Mieter an den Kosten einer Modernisierung in Form einer höheren Miete beteiligen.

Für viele Mieter kommt es einem Schock gleich wenn sie eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten angekündigt bekommen. Allerdings lohnt es sich - ebenso wie bei den Nebenkostenabrechnungen - einen Blick auf die angekündigten Maßnahmen zu werfen. Denn nicht bei jeder Leistung handelt es sich tatsächlich um eine Modernisierung, sondern um eine Instandsetzung oder Instandhaltung. Aber auch die modernisierende Instandsetzung wird oft durchgeführt. Darauf sollten die Mieter achten, um zu wissen, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist:

Für die Instandsetzung ist der Vermieter zuständig

Sollte beispielsweise die Wasserleitung tropfen oder die Heizung nicht funktionieren, muss der Vermieter den entsprechenden Schaden auf seine Kosten reparieren lassen. Denn vom Gesetz her ist er verpflichtet, sowohl Wert als auch die Wohnverhältnisse der vermieteten Immobilie zu erhalten.

Eine Instandhaltung liegt dann vor, wenn Schäden repariert werden müssen, um den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Weil diese Kosten über die Miete abgedeckt sind, die im Mietvertrag festgehalten ist, sind Instandhaltungsarbeiten alleinige Sache des Vermieters. Eine Ausnahme gilt lediglich für Wartungsarbeiten, die in der Betriebskostenverordnung gesondert aufgeführt sind. Auch Schönheitsreparaturen muss gegebenenfalls der Mieter selbst übernehmen.

Bei der Modernisierung: der Mieter darf beteiligt werden

Will der Eigentümer seine Immobilie hingegen auf den neuesten Stand der Technik bringen und den Wert des Gebäudes steigern, handelt es sich um eine Modernisierung. Typische Beispiele: ein Aufzug wird eingebaut oder ein Balkon angebaut. Bis zu elf Prozent der Kosten kann der Vermieter auf die Jahresmiete umlegen, wenn die Wohnung aufgewertet wird. Der Mieter muss also mehr bezahlen, weil sein Wohnstandard steigt.

Bei Modernisierungen sind seitens der Vermieter neue Fassadendämmungen sowie der Einbau eines Wasserzählers beliebt. Sie sparen dadurch Wasser- und Energiekosten und diese Modernisierung wird sogar häufig staatlich subventioniert.

Wie sieht es bei einer modernisierenden Instandsetzung aus?

In der Praxis unterscheiden Vermieter allerdings oft nicht zwischen einer Instandsetzungsmaßnahme und einer Modernisierung und wollen auch die Kosten für die Instandsetzung umlegen. Oft kommt es deshalb zu einer modernisierenden Instandsetzung, welche meist gerichtlich geregelt wird.

Weil eine Modernisierung aufgrund veralteter Technik durchgeführt werden muss und eine Instandsetzung nicht mehr möglich ist, handelt es sich nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg um eine modernisierende Instandsetzung (Aktenzeichen 913 C 21/12). Eine Mieterhöhung war in diesem Fall, in dem es um den Austausch von Nachtspeicheröfen ging, nicht gerechtfertigt.

Auch ein Blick auf die Liste der Baumaßnahmen lohnt sich nach einem Urteil des Amtsgerichts Münster (Aktenzeichen 48 C 4169/10). In diesem Fall sahen die Richter nur wenige Posten als tatsächliche Modernisierung an. Darüber hinaus waren Posten aufgeführt, welche nicht angekündigt waren, was einen Verstoß gegen das Mietrecht darstellt. Statt 31,31 Euro monatlich mussten die Mieter lediglich 8,19 Euro mehr bezahlen.

Diese Rechte muss der Vermieter einräumen

Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, seine Mieter transparent über seine Pläne zu informieren. Deshalb müssen sämtliche Posten aufgeführt sein. Das bauliche Vorhaben muss den Mietern zumindest drei Monate im Voraus schriftlich angekündigt werden. Dabei müssen diese auch über die voraussichtliche Dauer der Arbeiten informiert werden. Gegebenenfalls kann der Mieter Widerspruch einlegen. Wird eine Mieterhöhung angekündigt, hat der Mieter außerdem ein Sonderkündigungsrecht von zwei Monaten.

August 2016


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