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Zeichnet sich ein Ende des Immobilienbooms ab?

Nahezu ein Jahrzehnt lang haben Immobilien einen wahren Boom erlebt. Nachdem die Immobilienpreise in diesen Jahren nur die Richtung nach oben kannten, scheint sich dieser Boom nun dem Ende zuzuneigen. In einigen Kommunen sinken die Preise für Wohnungen und Häuser sogar schon. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe.

Befeuert wurde der Preisanstieg für Immobilien, der sich vor allem in Ballungszentren bemerkbar gemacht hat, vor allem von niedrigen Zinsen und einem hohen Zuzug. Vieles spricht allerdings dafür, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren wieder sinken dürften. So stellte beispielsweise der Kölner Kreditvermittler Dr. Klein im dritten Quartal 2017 erstmals einen leichten Rückgang der Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zu den vorherigen drei Monaten in Höhe von 0,5 Prozent fest. Und auch die Preise für Eigentumswohnungen steigen inzwischen weitaus weniger stark als in der Vergangenheit. Die Marktforscher von F+B stellten für Köln in den Monaten von Juli bis September ein Plus von 0,5 Prozent fest, welches im Vorjahr noch 1,7 Prozent betragen hatte.

Wo sinkt der Preisanstieg

Die Preissteigerungen gehen aber auch in anderen Städten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt oder Düsseldorf zurück. Selbst in der bayerischen Landeshauptstadt München sind die Preise für Eigentumswohnungen nach Angaben von F+B um 0,4 Prozent gesunken. Noch im Vorjahr hatte der Zuwachs im dritten Quartal 1,6 Prozent betragen. Dieser Trend zeigt sich auch bundesweit, so das Ergebnis des Europace-Preis-Index. An diesem lässt sich der Trend sehr gut ablesen, weil über die Kreditplattform zahlreiche private Immobilienkredite abgewickelt werden.

Die Gründe für den Preisrückgang

Für diese Entwicklung sehen Immobilienexperten zwei Gründe. Zum einen sei in vielen B-Städten in der Vergangenheit sehr viel gebaut worden, wodurch das Angebot besser geworden sei. Zum anderen sind die Preise in Ballungsgebieten für private Käufer oft bereits zu hoch. Dazu sagt André Hasberg, der die Dr.-Klein-Niederlassung in Köln leitet: „Die Preise werden nicht in den Himmel steigen, denn die Kunden sind auch dazu bereit oder in der Lage, jeden Preis zu zahlen.“ Beispielsweise sei in Köln die Eigenkapitalquote relativ niedrig und der Finanzierungsanteil liege vielfach bereits bei einem Wert von 90 bis 100 Prozent. „Die Kunden können dann nur die reinen Kauf-Nebenkosten zahlen, die mit rund zwölf Prozent schon sehr hoch sind – wenn noch eine Maklerprovision anfällt.“

Andererseits habe es auf dem Kölner Markt 2017 auch nur wenige Neubauten mit besonders hohen Preisen gegeben. Jedoch macht er eine Aussage zum Ende des Booms: „Spätestens wenn die Zinsen nachhaltig steigen, wird meiner Meinung nach der Preisanstieg gebremst, und irgendwann werden die Preise auch einmal heruntergehen.“ Dies bestätigt auch das Beratungsinstitut Empirica, das schon seit einiger Zeit vor Preisrückgängen warnt.

Ein Gefahrenzuschlag bei Verkäufen wurde bereits erhoben, weil aufgrund der höheren Zahl an Fertigstellungen auch das Angebot wächst. Reiner Braun von Empirica sagt dazu: „Ein größeres Wohnungsangebot wird auf jeden Fall Auswirkungen auf die Preise haben. Auch die Wanderungsbewegungen ändern sich. Wir sehen jetzt bereits, dass die jungen Leute nicht mehr so stark in die Schwarmstädte dringen.“ Ohnehin sei es für Braun ersichtlich gewesen, das der Immobilienmarkt irgendwann eine maximale Preisgrenze erreicht: „Wer das 33fache der Jahresmiete zahlt, hat nach Abzug Aller Kosten nur noch ein Prozent Rendite. Das ist es vielen Anlegern nicht mehr wert.“

November 2017

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