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Eigenbedarfskündigung: Was ist erlaubt?

Wie der Deutsche Mieterbund sagt, ist Eigenbedarf der häufigste Grund, wenn die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter ausgesprochen wird. Dabei muss der Vermieter aber – ebenso wie der Mieter – einiges beachten.

Was ist Eigenbedarf?

Kündigt ein Vermieter ein Mietverhältnis, ist er nach Paragraph 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches dazu verpflichtet, hierfür einen Grund anzugeben. Die richtige Formulierung der Kündigung ist dabei allerdings nur ein Aspekt, auf den er achten muss.

Für die Mieter ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf eine Horrorvorstellung. Allerdings ist dieser Kündigungsgrund für den Vermieter nicht so einfach durchzusetzen. Wenn der Vermieter angibt, dass er die Wohnung für den Eigennutz benötigt, darf er die Räume beispielsweise nicht ausschließlich dazu nutzen, um ein Gewerbe zu betreiben. Aber auch die Wohnungsgröße muss in einem angemessenen Verhältnis stehen. Beispielsweise kann es ein alleinstehender Vermieter kaum durchsetzen, eine Vier-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Ferner darf er die Eigenbedarfskündigung nicht aussprechen, wenn bereits absehbar war, dass er selbst Interesse an der Wohnung hat, bevor der Mietvertrag abgeschlossen wurde. In diesem Fall hätte er den Mieter darüber informieren müssen und mit diesem allenfalls einen zeitlich befristeten Vertrag abschließen dürfen. Unrechtmäßig kann die Kündigung ferner auch dann sein, wenn der Vermieter nicht schlüssig darlegen kann, wie er die Wohnung nutzen möchte. Ein Beispiel: Eine Seniorin mit 70 Jahren wird kaum eine Wohnung im fünften Stock in einem Gebäude ohne Fahrstuhl beziehen. Wer die Räume als Ferienwohnung nutzen möchte, dürfte ebenfalls Schwierigkeiten damit haben, die Kündigung auszusprechen. In diesem Fall muss der Mieter nachweisen, dass sich die Wohnung in einer Ferienregion vermietet. Ferner darf er sie nicht überwiegend weitervermieten.

Wenn nahestehende Personen profitieren sollen

Allerdings gibt es auch einige gute Gründe für die Rechtfertigung einer Eigenbedarfskündigung. Ein Grund kann darin bestehen, dass ein Kind des Vermieters zur Familiengründung eine größere Wohnung braucht. Ein weiterer berechtigter Grund kann darin bestehen, dass er die Wohnung selbst als Altersruhesitz braucht. Zulässig ist die Eigenbedarfskündigung, falls Mitglieder des aktuellen Hausstandes, die keinen eigenen Haushalt führen, eine Wohnung brauchen. Zulässig ist die Kündigung auch zum Vorteil naher Familienangehöriger, die einen eigenen Hausstand führen.

Gibt es auch Ausnahmen

Es gibt jedoch auch Ausnahmen. Beispielsweise kann der Vermieter, der die zweite Wohnung in einem Zweifamilienhaus, in dem er selbst lebt, die Kündigung jederzeit aussprechen, ohne dafür Gründe angeben zu müssen. In diesem Fall ist die Kündigungsfrist für den Mieter aber um drei Monate länger. Schwieriger ist es dagegen in einem Mietshaus, falls die Wohnungen als Eigentumswohnung verkauft werden. Hat ein Mieter die Wohnung schon vor dem Kauf bewohnt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht erlaubt. Üblich ist hier eine dreijährige Sperrfrist, wobei sich die Sperrfristen von Region zu Region unterscheiden.

In jedem Fall muss der Vermieter die Gründe für die Eigenbedarfskündigung nachvollziehbar und vernünftig darlegen. Natürlich muss der Vermieter auch alle gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Denn in vielen Fällen wird die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung durch den Mieter juristisch überprüft.

Juni 2018

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