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Darf die Miete bei Schimmelpilzgefahr gemindert werden?

Weil ihre Wohnungen, die in den Jahren 1968 und 1971 erbaut worden waren, aus ihrer Sicht Mängel aufwiesen, hatten zwei Mieter aus Glinde auf Mietminderung geklagt. Sie wollten jedoch nicht nur weniger Miete bezahlen, sondern vom Vermieter auch einen Kostenvorschuss, um diese Mängel zu beheben. Das Landgericht Lübeck hatte den Mietern recht gegeben und verurteilte den Vermieter dazu, 12.000 Euro zu zahlen. Das Geld sollte unter anderem für eine Innendämmung verwendet werden. Dieses Urteil hob der Bundesgerichtshof jedoch Anfang Dezember 2018 auf.

Die Kläger hatten aufgrund von Wärmebrücken die Gefahr der Schimmelbildung in der Wohnung befürchtet und deshalb Gewährleistungsansprüche geltend gemacht. Das Landgericht Lübeck hatte schließlich eine Mietminderung festgestellt und den Vermieter dazu verurteilt, eine Innendämmung anzubringen. Die Gefahr von Schimmelbildung durch die Wärmebrücken sei insbesondere in den Wintermonaten gegeben.

Als die Wohnungen errichtet wurden, hätten sie zwar den geltenden Vorschriften und Vorgaben entsprochen. Jedoch war das Landgericht Lübeck der Meinung, dass der Mieter stets einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ nach heutigen Maßstäben erwarten dürfe, auch wenn dies nicht vertraglich geregelt sei. Gemäß der DIN-Vorschriften, die heute gelten, würde sich durch die Wärmebrücken das Risiko von Schimmelbildung ergeben. Dies könne der Mieter nicht mit dem üblichen Heiz- und Lüftungsverhalten verhindern. Das Landgericht Lübeck vertrat die Auffassung, es sei einem Mieter nicht zuzumuten, dass er das Schlafzimmer auf eine Temperatur von mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf eine Temperatur von mehr als 20 Grad beheize. Auch sei es nicht zumutbar, dass die Möbel an den Außenwänden ohne Abstand aufgestellt werden. Für zumutbar hielten die Lübecker Richter lediglich zweimal täglich ein Stoßlüften von bis zu zehn Minuten. Für unerheblich hielten die Richter in Lübeck auch die Frage, wie viel Feuchtigkeit durch das Nutzen der Wohnung entsteht, sofern die Wohnung vertragsgemäß genutzt wird. Sofern nicht sichergestellt sei, dass es nicht zur Bildung von Schimmelpilz komme, liege also ein Mangel seitens des Vermieters vor. Ob tatsächlich Schimmel auftritt, hielten die Richter in Lübeck ebenfalls für unerheblich.

Bundesgerichtshof sieht Wärmebrücken nicht als Sachmangel

Sofern das Gebäude zum Zeitpunkt der Errichtung den geltenden Normen entsprochen hat, sieht der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hingegen keinen Sachmangel an einer Mietwohnung. Damit der Mieter ein Recht auf eine Mietminderung habe, müsse die Tauglichkeit der Wohnung tatsächlich eingeschränkt sein. Ein Anspruch auf Mangelbeseitigung bestehe nur, wenn der Zustand der Wohnung nachteilig vom vertraglich festgelegten Zustand abweicht. Der Mieter könne also erwarten, dass der Wohnstandard denjenigen vergleichbarer Wohnungen entspreche, sofern keine besondere Vereinbarung getroffen wurde. Auch hinsichtlich der technischen Normen sei jener Maßstab anzulegen, der bei der Errichtung des Gebäudes gegolten habe. Weil die Wohnungen diesen Maßstäben entsprachen, liegt nach Meinung des Bundesgerichtshofes kein Sachmangel vor. Denn in den Jahren 1968 und 1971 mussten die Gebäude noch nicht mit einer Wärmedämmung ausgestattet sein.

Stoßlüften ist nicht unzumutbar

Ein gerichtlicher Sachverständiger kam zu dem Schluss, dass sich der Bildung von Schimmelpilzen in den betreffenden Wohnungen dadurch vermeiden lasse, dass zweimal täglich 15 Minuten oder dreimal täglich zehn Minuten lang stoßgelüftet wird. Auch dieses Lüftungsverhalten hielten die Richter in Karlsruhe für nicht unzumutbar.

Dezember 2018

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