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Günstige Häuser – gibt es die noch?

Der Traum vom eigenen Heim, er lässt sich aktuell aufgrund der nach wie vor steigenden Preise am Immobilienmarkt immer schwerer realisieren. Vor allem im urbanen Gebiet, aber auch den Randlagen der Großstädte erscheint der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung fast schon unmöglich. Zumindest nach dem eigentlich üblichen Finanzierungsmodell, bei dem etwa 20 % Eigenkapital investiert und der Rest finanziert wird. Selbst bei den seit 2016 bestehenden Niedrigstzinsen ist der Finanzierungsaufwand oft einfach zu hoch.

Doch nicht überall in Deutschland sehen sich potenzielle Käufer von Immobilien unüberwindbaren Hürden gegenüber. Dabei muss es keineswegs der uralte und eigentlich abbruchreife Bauernhof irgendwo in den Weiten von Mecklenburg-Vorpommern sein. Sicher lassen sich gerade in den ehemaligen Ländern der DDR heute Grundstücke und Häuser für sehr wenig Geld erwerben, doch ist dies in den allermeisten Fällen eine Negativinvestition. Das bedeutet, dass der Wert der Immobilie sinkt. Selbst weitere Investitionen in den Ausbau bringen kaum etwas, weil einfach die Rahmenbedingungen nicht stimmen.

Auf der anderen Seite gibt es noch reichlich Gebiete in Deutschland, die vom Preissteigerungswahn der Großstädte nicht ganz so heftig mitgerissen werden, aber trotzdem eine Wertsteigerung erwarten lassen.

Was sind die Grundlagen für eine wert steigernde Immobilie?

Während nicht wenige Immobilienfachleute davon ausgehen, dass sich die nach oben drehende Preisspirale in den Ballungsgebieten im Jahr 2019 stark verlangsamen wird, sieht es für das Umland ganz anders aus.

Es liegen im Prinzip drei Szenarien vor, die anzeigen, ob sich ein Hauskauf in einer bestimmten Gegend noch lohnt oder eher nicht:

Szenario 1:

Die Ballungsgebiete und das Umland der Großstädte, hier sind die zu erwartenden Wertsteigerungen praktisch schon auf Jahre hinaus ausgereizt oder es besteht bestenfalls noch eine leichte positive Wertentwicklung. Wer heute das viele Geld aufbringt, um etwa eine Zweizimmerwohnung in München zu erwerben, darf damit rechnen, dass deren Wert in den kommenden Jahren sinkt.

Szenario 2:

Die von der Landflucht betroffenen Gebiete Ostdeutschlands. Auch hier ist eine Wertsteigerung auf lange Sicht nicht zu erwarten, jedoch einfach aufgrund fehlender Nachfrage.

Szenario 3:

Gebiete mit einer hohen positiven Preisentwicklung. Dabei handelt es sich um Gegenden Deutschlands, die für sich verschiedene positive Faktoren verbuchen können, aber nicht in den Sog des Baubooms der vergangenen Jahre geraten sind. Hier ergibt sich anhand der Angebots- und Nachfrageentwicklung, der durchschnittlichen Haushaltsgröße, der Bevölkerungs- und Altersstruktur, der Einkommensentwicklung sowie Wohnungsausgaben und dem Wohnungsangebot eine Preissituation, die in den kommenden Jahren eine hohe Wertsteigerung erwarten lässt.

Wo sind diese Gegenden?

Bevor es nun an die Nennung der Landkreise in Deutschland geht, in denen der Hauskauf noch realisierbar ist und zugleich eine hohe Wertsteigerung zu erwarten ist, muss daran erinnert werden, dass es hier nicht um die berühmte Schnäppchenjagd geht. Billighäuser mit 6000 qm Grund für 50.000 Euro gibt es dort nicht, aber Immobilien die noch ein vernünftiges Preis-Wert-Verhältnis besitzen und somit auch von den Banken finanziert werden. Nun die Liste der Landkreise in Deutschland, die das beschriebene hohe Steigerungspotenzial besitzen:

Brandenburg:

Landkreis Oberhavel

Bayern:

Landkreis Straubing-Bogen

Baden-Württemberg:

Landkreise Lörrach, Waldshut, Ortenaukreis, Rastatt, Tuttlingen, Schwäbisch Hall

Niedersachsen:

Landkreise Gifhorn, Lüneburg, Harburg, Stade, Rotenburg, Diepholz, Landkreis Osnabrück, Emsland, Grafschaft Bentheim

Nordrhein-Westfalen:

Landkreise Gütersloh, Paderborn, Coesfeld, Bonn, Rhein-Sieg-Kreis

Hessen:

Landkreise Groß-Gerau, Darmstadt-Dieburg, Main-Kinzig-Kreis

Rheinland-Pfalz:

Landkreise Westerwaldkreis, Mainz-Bingen, Alzey-Worms, Bad Dürkheim, Südliche Weinstrasse

Schleswig-Holstein:

Landkreise Segeberg, Schleswig-Flensburg, Herzogtum Lauenburg

Thüringen:

Landkreis Weimar Diese Liste wurde vom hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut für den Wohnatlas der Postbank entwickelt. Sie zeigt unter anderem, dass in den beiden Bundesländern Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern kein einziger Landkreis eine auch nur leicht positive Wertentwicklung aufweist. Auch in Sachsen zeigen sich nur die Großstädte Leipzig und Dresden gemäßigt positiv.

Immerhin verteilen sich die Landkreise mit hohem Steigerungspotenzial auf ganz Deutschland, wenn auch der Westen klar dominiert. Landschaftlich reizvolle Gegenden, die zugleich im Einzugsbereich großer Ballungsgebiete liegen und trotzdem eine gute Wertsteigerung erwarten lassen, gibt es reichlich. Ein bisschen Flexibilität in der Wahl des neuen Wohnortes wird jedoch vorausgesetzt.

Februar 2019

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