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Der Mietendeckel – wirklich so sozial wie gedacht?

Der Mietendeckel soll Mieter vor zu teurer Wohnraumvergabe schützen, doch scheint dies ein Instrument, das alles über einen Kamm schert.

Auf den ersten Blick erscheint der Mietendeckel, also die gesetzlich verordnete Begrenzung des Mietpreises pro Quadratmeter Wohnfläche, ein geeignetes Werkzeug, um Mietwucher vorzubeugen. Doch ist er das wirklich? Es bestehen einige Argumente, die den Schluss zulassen, dass dieses reglementierende Element im Endeffekt eine eher negative Wirkung erzielt.

Als Adolf Hitler am 20. April 1936 seinen 47. Geburtstag feierte, wurde von der damaligen Reichsregierung unter den Nationalsozialisten beschlossen, dass in Deutschland alle Mieten einzufrieren sind. Es war das erste Mal, dass dieses Mittel angewendet wurde und aus den gleichen Gründen wie heute, knapper Wohnraum. In Westdeutschland blieb diese Regelung auch nach dem Ende der Nazi-Herrschaft bis in die 1950er-Jahre bestehen und wurde dann schrittweise abgebaut. In der DDR jedoch wurde der Mietendeckel manifestiert und blieb dies praktisch bis zum Fall der Mauer im Jahr 1989. Welche Auswirkungen dieses „Geschenk“ an die Bürger des SED-Staates hatte, zeigte sich nicht erst nach der Öffnung der Grenzen. Westliche Besucher im damaligen Ostberlin konnten beobachten, das sich in ganzen Vierteln bezüglich Modernisierung vom Kriegsende bis in die 1980er-Jahre nichts getan hatte. So fanden sich in den großen Wohngebäuden des Prenzlauer Berges nach wie vor viele Wohnungen mit Etagenklos, eine Toilette für mehrere Wohneinheiten, und mit Kohle betriebene Öfen in den Räumen. Meist ein Ofen für jede Wohnung, in der dann alle Türen offen standen, um die anderen Räume mitzuheizen. Allerdings verpuffte ein Großteil der Heizleistung zu den undichten, einglasig verkitteten Holzfenstern hinaus, die so zugig waren, dass eine in der Nähe befindliche Kerze glatt ausgeblasen wurde. Zu dieser Zeit besaßen die Wohnungen in Westdeutschland längst Doppelverglasung, moderne Kunststoff- oder Aluminiumrahmen und Gummidichtungen. Von den anderen Vorzügen moderner Baumaterialien ganz zu schweigen.

Natürlich trug die Plan- oder besser Mangelwirtschaft der SED ihren Teil dazu bei, doch sollte nicht vergessen werden, dass es auch in der DDR private Wohneigentümer gab. Gerade in den Städten mit älterer Bausubstanz befand sich der Immobilienbestand zum größeren Teil in privater Hand. Die vom DDR-Staat errichteten Plattenbauten in der Peripherie, etwa in Berlin-Marzahn, zeichneten sich kaum durch Wohnkomfort aus, sondern vielmehr durch Pfusch am Bau. Mitunter wiesen Neubauten aus den 1980er-Jahren, die kaum älter als ein Jahr waren, Fugenrisse auf, die so groß waren, das der Mieter durch sie hindurch entweder ins Freie oder in die Nachbarwohnung blicken konnte. Auch Schallschutz, Fahrstühle oder etwa Wärmeisolierung waren völlige Fremdwörter. Weder staatliche noch private Immobilienbesitzer hatten das Bedürfnis, von den Mieteinnahmen, die geradezu lächerlich gering waren, etwas für Modernisierung auf die Seite zu legen, es war auch gar nicht möglich.

Sind in Berlin wieder derartige Verhältnisse zu erwarten?

Der Berliner Senat scheint den festen Willen zu besitzen, im Monat Oktober 2019 den Mietendeckel wieder einzuführen, sodass dieser zu Anfang des Jahres 2020 in Kraft tritt. Zunächst für fünf Jahre, in der Hoffnung, dass sich in dieser Zeit der Wohnungsmarkt entspannt. Auch andere Städte mit dem Problem der Wohnungsknappheit liebäugeln mit einer Verschärfung der Gesetzeslage in Bezug auf steigende Mieten, ob jedoch der Mietendeckel das geeignete Instrument ist, darf bezweifelt werden. Selbst der vom Berliner Senat inzwischen aufgrund des hohen Drucks aus der Öffentlichkeit entschärfte Gesetzentwurf, von der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher als „atmender“ Mietendeckel bezeichnet, wird letztlich dazu führen, das nicht nur private, sondern auch städtische Wohnungsunternehmen ihre Investitionen zurückfahren werden, von der Vielzahl kleiner Vermieter, die sich eine Mietwohnung als Altersabsicherung zugelegt haben, ganz zu schweigen. Für diese große Gruppe der Vermieter kann der Mietendeckel sogar existenzgefährdend sein.

Nachfolgend nun die wichtigsten Gründe, warum der Mietendeckel nicht funktionieren wird.

1. Gesetzlich gedeckelte Mieten erhöhen die Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsgebieten.

   Mit dem Mietendeckel wird ein zusätzlicher Anreiz geschaffen, in die eh schon überfüllten Ballungsgebiete zu ziehen. Die Nachfrage wird nicht sinken, sondern steigen und somit dem grauen oder schwarzen Markt Tür und Tor geöffnet. Solvente Mieter zahlen dann offiziell die gesetzlich beschränkte Miete aufs Konto des Vermieters und dann noch ein bisschen mehr bar auf die Hand. Viele Neuvermietungen werden quasi unter der Hand abgewickelt, worunter wiederum die verschiedenen Dienstleister der Immobilienwirtschaft leiden werden.

2. Kredite für die Modernisierung von Wohnraum werden teurer

   Gesetzlich beschränkte Mieten bedeuten, das Kreditgeber den Wert einer Immobilie neu einschätzen, und zwar geringer, denn die Mieteinnahmen sinken oder bleiben auf Jahre hinaus gleich. Wer als Immobilienbesitzer einen Kredit benötigt, um notwendige Renovierungsmaßnahmen durchzuführen, wird länger benötigen, diesen zurückzuzahlen. Durchaus ein guter Grund, zumindest die kommenden fünf Jahre auf Modernisierungen zu verzichten. Die DDR lässt grüßen.

3. Die Auftragslage im Bauhandwerk verschlechtert sich

   Wer nicht modernisiert oder neu baut, braucht auch keine Handwerker. Aktuell besitzt das Bauhandwerk noch goldenen Boden, mit dem Mietpreisdeckel wird sich dies schnell ändern. Nun könnte argumentiert werden, dass die Berliner Handwerker doch locker im Umland Aufträge finden, aber was ist nach den fünf Jahren, wenn der Mietpreisdeckel abgelaufen ist? In dieser Zeit haben sich die Handwerksbetriebe längst umorientiert und Immobilienbesitzer in Berlin werden für die Handwerkerstunde viel mehr auf den Tisch legen müssen, wenn denn überhaupt ein qualifizierter Handwerker zu bekommen ist. Das aber bedeutet, dass erhöhte Investitionen notwendig sind, die sich auf die Miete niederschlagen müssen. Wiederum kann dies dazu führen, das, obwohl kein Mietendeckel mehr besteht, zunächst Investitionen zurückgehalten werden oder die Mieten exorbitant in die Höhe schießen.

4. Komplizierte Genehmigungsverfahren verzögern Modernisierung und Neubau

   Der Berliner Senat hat zwar den Mietendeckel im Einzelnen entschärft, um Härtefällen vorzubeugen, dadurch aber gleichzeitig ein bürokratisches Monster geschaffen. Schon jetzt ist abzusehen, dass die zuständigen Bezirksämter der Sache kaum gewachsen sein werden. Modernisierungen sind mit der Einführung des Mietendeckels grundsätzlich genehmigungspflichtig, wobei die Erforderlichkeit und die Angemessenheit der Kosten amtlicherseits geprüft werden soll. Das hat schon gewisse kafkaeske Züge.

5. Die Altersvorsorge vieler kleiner Vermieter ist gefährdet.

   Die vermietete Wohnung als Investition für den kommenden Ruhestand. Eine im Zuge der Agenda 2004 viel beschworene Lösung, um einer eventuellen Rentenlücke zu entgehen. Doch trifft dies für die tausende Berliner Kleinvermieter noch zu, wenn der Mietendeckel eingeführt ist? Zwar sieht der entschärfte Entwurf für genau diese Klientel Ausnahmen vor, doch in der Realität müssen diese Vermieter mit dem Strom schwimmen, was bedeutet, dass sie gegen die zwangsweise billigere Konkurrenz der privaten wie staatlichen Wohnungsbauunternehmen antreten müssen.

   Letztendlich wird zum Berliner Mietendeckel das Verfassungsgericht urteilen müssen, denn nicht wenige Juristen sprechen dem Berliner Senat die gesetzliche Hoheit ab, einen Mietendeckel einzuführen. Aber bis dahin wird viel Zeit vergehen und der dann längst eingeführte Mietendeckel wird vermutlich viel Schaden angerichtet haben.

September 2019

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