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Februar 2011/3

BGH macht den Weg frei für einfachere Verwertungskündigungen

Vom Bundesgerichtshof (BGH) gibt es neue Nachrichten hinsichtlich der Verwertungskündigung von Mietverhältnissen. Zunächst zur Erklärung: Von einer Verwertungskündigung ist die Rede, wenn eine Bestandsimmobilien saniert, modernisiert beziehungsweise umgebaut werden soll und das bestehende Mietverhältnis in diesem Zuge gekündigt wird. Auch beim Komplettabriss einer Immobilie, in dessen Zuge der Mieter vorher gekündigt wird, spricht man von einer Verwertungskündigung.

Eine solche Verwertungskündigung ist nach deutscher Rechtsprechung zulässig, da sie dazu beiträgt, dass der Vermieter sein Wohneigentum auch in Zukunft wirtschaftlich nutzen kann. Er muss also keine unwirtschaftlich geworden Immobilie weiter betreiben beziehungsweise finanzieren, nur weil er bestehende Mietverhältnisse nicht kündigen darf.

Bisher war eine solche Kündigung allerdings nur innerhalb eines sehr engen Korsetts aus Vorschriften und Voraussetzungen zulässig. So leitete beispielsweise die Mieterin eines Gebäudes aus den dreißiger Jahren in Hamburg rechtliche Schritte ein, nachdem man ihr die Wohnung kündigen wollte. Der Kündigungsgrund: Die komplette Siedlung sollte aufgrund städtebaulicher und gebäudetechnischer Mängel abgerissen und durch diverse Neubauten ersetzt werden.

Das Gericht sprach jedoch letztendlich der Vermieterin das Recht zu. Sie sahen in den geplanten Baumaßnahmen durchaus eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grund und Bodens. Die Mietwohnungen in den bestehenden Objekten entsprechen nach Ansicht der Richter keineswegs mehr den heutigen Vorstellungen von modernem Wohnbau. Eine bloße Sanierung sei in diesem Fall nicht möglich, so dass der komplette Abtrag der Bausubstanz mit anschließendem Neubau notwendig ist. Die Verwertungskündigung sei damit rechtmäßig.

Der Rechtsstreit ging letztendlich bis vor den Bundesgerichtshof, welcher ebenfalls der Vermieterin recht gab. Experten sehen dieses Urteil nun als richtungsweisend an, zeigt es doch deutlich auf, dass Verwertungskündigungen zukünftig bei nachvollziehbaren städtebaulichen und/oder gebäudetechnischen Mängeln durchaus zu Recht ausgesprochen werden können - zumindest dann, wenn keinerlei sichtbare Alternativen vorhanden sind, die es möglich machen, das Mietverhältnis weiter bestehen zu lassen.

Deutliche Kritik am Urteil gab es allerdings - wie zu erwarten - vom Deutschen Mieterbund. Nach Ansicht des Vorsitzenden der Vereinigung untergräbt das Urteil des Bundesgerichtshofs den gesetzlich bestehenden Mieterschutz, beziehungsweise relativiert diesen. So kann es zukünftig durchaus vorkommen, dass die Verwertungskündigung lediglich als fadenscheiniger Grund vorgeschoben wird, um Mieter möglichst leicht aus dem eigenen Objekt hinaus zu bekommen. Aus diesem Grund fordert der Deutsche Mieterbund, dass Verwertungskündigungen aufgrund des unvermeidlichen Abrisses eines Bestandsobjekts auch in Zukunft Einzelfälle bleiben müssen, die jeweils ganz genau in Augenschein genommen werden, bevor man ihnen von rechtlicher Seite grünes Licht geben kann. Es bleibt also abzuwarten, ob die Gerichte dem hier beschriebenen Fall auch in Zukunft folgen werden, oder ob Mieter mit ähnlich gelagerten Fällen bessere Erfolge bei der Verteidigung ihres Mietverhältnisses erzielen können.


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