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Rund um das Grundbuch

Eigentumsverhältnisse und Belastungen im Grundbuch

Für den Besitzer eines Grundstücks gehören die Eigentumsverhältnisse und Belastungen, wie sie im Grundbuch geregelt und niedergeschrieben sind, zu den wichtigsten Nachweisen. Es verhält sich ähnlich eines Kfz-Briefs bzw. einer Zulassungsbescheinigung: Wer hier eingetragen ist, der ist Besitzer der entsprechenden Sache.

Um die Eigentumsverhältnisse und Belastungen eines Grundstücks zu erfahren, ist ein Blick in die erste Abteilung des entsprechenden Grundbuchs notwendig. Dort sind sämtliche Eigentumsverhältnisse geregelt.

Eigentumsverhältnisse

Zunächst sind dort der bzw. die Besitzer des Grundstücks eingetragen. Um mehrere Besitzer kann es sich beispielsweise dann handeln, wenn das Grundstück im Besitz eines Ehepaares oder einer Erbengemeinschaft ist. Einzeleigentümer eines Grundstücks kennen entweder Privatpersonen oder auch Unternehmen sein.

Weiterhin ist in der ersten Abteilung des Grundbuches der Grund für den Erwerb des jeweiligen Grundstücks eingetragen. Dabei kann es sich unter anderem um eine Auflassung handeln (so bezeichnet man den Übergang von Grundeigentum durch Kauf), aber auch um eine Zwangsversteigerung oder eine sogenannte Erbfolge. Mehr dazu in den folgenden Abschnitten.

Die Auflassung

Die Auflassung ist einer der Bestandteile der Übereignung eines Grundstücks. Grundsätzlich besteht diese Übereignung aus Auflassung und Eintragung. Zur Eintragung muss der Besitzer nicht selbst anwesend sein, er kann dazu einen Bevollmächtigten (in der Regel ein Notar) stellen. Grund für dieses Vorgehen ist, dass das Bürgerliche Gesetzbuch in Deutschland bei der Übereignung von Grundstücken des sogenannte Trennungsprinzip vorsieht, bei dem ein einfacher Kaufvertrag (in der Fachsprache: Verpflichtungsgeschäft) nicht als rechtssicheres Mittel ausreicht.

Belastungen

Belastungen eines Grundstücks werden im Grundbuch in die Abteilungen 2 und 3 eingetragen. Abteilung 3 ist dabei für die Grundpfandrechte zuständig, also beispielsweise Hypotheken und Grundschulden. Mehr zu den Grundpfandrechten finden Sie im Kapitel „Eintragungen ins Grundbuch zur Finanzierung des Grundstückskaufs“ in diesem Ratgeber.

Die Einträge in Abteilung 2 des Grundbuchs bedürfen zum Verständnis einer näheren Erklärung.

Folgende Lasten können hier im Einzelnen eingetragen werden:

• Grunddienstbarkeiten (nach § 1018ff. BGB)
• Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte
• Reallasten (Belastungen eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind)
• Nießbrauch (bezeichnet das Recht, die gesamten Nutzungen (Erträge) eines Grundstückes zu beziehen)
• Vorkaufsrechte
• Auflassungsvormerkungen (Anspruch eines Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer)
• Erbbaurechte

Außerdem können in Abteilung 2 folgende Beschränkung eingetragen werden:

• Nacherbenvermerke
• Testamentsvollstrecker-Vermerke
• Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke
• Insolvenzvermerke
• Sanierungs- und Umlegungsvermerke
• Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum

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• Vorstellung des Grundbuchs und seiner Bestandteile
• Eigentumsverhältnisse und Belastungen im Grundbuch
• Eintragungen ins Grundbuch zur Finanzierung des Grundstückskaufs
• Kosten für Eintragungen & Löschungen im Grundbuch
• Tipps, Tricks & Hinweise rund um das Grundbuch

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