Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Immobilien: Suche - Bewertung - Finanzierung - Kauf

Abschreibungsarten von Gebäuden

FAQ & Glossar zum Thema „Abschreibungen bei Immobilien“

Immer wieder bleiben trotz aller Bemühungen um Aufklärungen bei Bauherren und Immobilienkäufern, die ein Anlageobjekt erwerben wollen, Fragen rund um das Thema Abschreibung. Und auch die einzelnen Fachbegriffe sind noch längst nicht jedem durchgehend geläufig. Die wichtigsten Fragen, Antworten und Fachbegriffe finden Sie hier.

Abschreibungs-FAQ

Was muss beachtet werden innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf?

Wer eine renovierungs- bzw. sanierungsbedürftige Immobilie kauft, kann innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf entsprechende Kosten nur dann abschreiben, wenn diese nicht mehr als 15 % des Kaufpreises betragen. Andernfalls müssen die Kosten linear abgeschrieben werden.

Wann sind Abschreibung mit 2,5 % möglich, wann nur mit 2 %?

Grundsätzlich beträgt die Abschreibungsrate bei neu gebauten Immobilien 2 %, bei Immobilien mit Baudatum vor 1925 sind es 2,5 %.

Welche Gebäude können höher abgeschrieben werden?

Denkmalgeschützte Gebäude sowie Immobilien in ausgewiesenen Sanierungsgebieten können grundsätzlich höher abgeschrieben werden. Die Abschreibungssätze betragen hier in den ersten acht Jahren 9 %, in den folgenden vier Jahren 7 %.

Wann können Immobilien steuerlich abgeschrieben werden?

Immobilien können grundsätzlich nur dann steuerlich abgeschrieben werden, wenn sie als Kapitalanlageobjekt genutzt werden. Dies schließt ein, dass die betreffende Immobilie vom Eigentümer nicht selbst bewohnt wird.

In welcher Höhe können Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich abgeschrieben werden?

Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf können bis zu 15 % der Sanierungs- und Modernisierungskosten abgeschrieben werden.

Können bei denkmalgeschützten Gebäuden sowohl Erwerbskosten als auch Modernisierungskosten abgeschrieben werden?

Ja, beide Kostenpositionen können getrennt voneinander abgeschrieben werden. Hier gilt allerdings: Erwerbskosten müssen linear abgeschrieben werden, für Modernisierungskosten gelten die üblichen, davon abweichenden Abschreibungsmöglichkeiten.

Warum sind Objekte in Sanierungsgebieten im Hinblick auf die Abschreibungsmöglichkeiten heikel?

Grundsätzlich sind Immobilien in staatlich definierten Sanierungsgebieten im Hinblick auf die Möglichkeiten zur Steuerersparnis reizvoll, sie haben jedoch auch ihre Tücken. Es obliegt dem Gesetzgeber, einzelne Gebäude aus dem Sanierungsgebiet auszuschließen oder dieses ganz aufzuheben. In diesem Fall werden häufig Ausgleichszahlungen verlangt, die der Eigentümer tragen muss.

Was ist der "Instandhaltungsparagraph"?

Der sogenannte Instandhaltungsparagraph sieht vor, dass innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb einer Immobilie Sanierungs- und Modernisierungskosten nur in einem Umfang von 15 % des Kaufpreises abgeschrieben werden dürfen. Die Leidtragenden dieser Regelung sind oft Mieter, da Instandsetzungsarbeiten aus steuerlichen Gründen teilweise zurückgehalten werden.

Können auch Kosten für den Erwerb bzw. die Wertminderung von Grundstücken abgeschrieben werden?

Nein, grundsätzlich können nur die Kosten für das Objekt selbst abgeschrieben werden, nicht für das Grundstück, auf dem es sich befindet. Hintergrund: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Grundstücke sich nicht abnutzen und keinen Wert verlieren, da sie auch nach Abriss der Immobilie wieder neu bebaut werden können.

Wann muss eine Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung erfolgen?

Erfährt eine Immobilie eine außergewöhnliche Abnutzung (z. B. in Form der Zerstörung durch den Einfluss von Naturgewalten), so muss die entsprechende Abschreibung dafür noch im selben Jahr erfolgen. Andernfalls wird sie nicht anerkannt.

Glossar der wichtigsten Begriffe rund um Abschreibungen bei Immobilien

Abnutzung

Die Abnutzung einer Immobilie ergibt sich zum einen durch den alltäglichen Gebrauch, andererseits können auch außerplanmäßige Ereignisse wie etwa Naturgewalten mit den sich daraus ergebenden Schäden für eine Abnutzung sorgen.

Abschreibungssatz

Prozentsatz, zu dem die Immobilien jährlich abgeschrieben werden kann – z. B. 2 % vom Neuwert bei linearer Abschreibung.

AfA

Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“. Die fachlich korrekte Bezeichnung für eine Abschreibung.

Anlageobjekt

Eine Immobilie wird als Anlageobjekt bezeichnet, wenn der Bauherr oder Käufer sie nicht selbst nutzt, sondern lediglich als Kapitalanlage betrachtet.

Außerplanmäßige Abschreibung

Die außerplanmäßige Abschreibung kann vorgenommen werden, wenn das Abschreibungsobjekt durch unvorhersehbare Ereignisse zerstört wird oder Schaden nimmt.

Baudenkmal

Immobilie, die vom deutschen Staat den Status „denkmalgeschützt“ erhalten hat. Für sie gelten hinsichtlich der Abschreibung besondere Bedingungen.

Degressive Abschreibung

Abschreibungsmodell, bei dem in den ersten Jahren größere, spätere kleinere Beträge abgeschrieben werden können.

Lineare Abschreibung

Bei der linearen Abschreibung werden über mehrere Jahre gleiche Beträge abgeschrieben.

Modernisierungskosten

Kosten, die nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie für Modernisierungsarbeiten entstehen.

Planmäßige Abschreibung

Reguläre und planbare Abschreibungen zu festgelegten Sätzen.

Restwertabschreibung

Besondere Abschreibungskonditionen für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1987 in den alten Bundesländern gebaut oder gekauft wurden.

Sanierungsgebiet

Gebiet, in dem sich besonders viele sanierungsbedürftige Gebäude befinden. Für Abschreibungen gelten in diesen Gebieten besondere Regelungen.

Sanierungskosten

Kosten, die nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie für Sanierungsarbeiten entstehen. Diese Kosten können unter bestimmten Voraussetzungen abgeschrieben werden.