Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf
Das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung bei Immobilien kommt insbesondere dann zum Tragen, wenn gewerbliche Immobilien oder Objekte, die bereits vermietet sind (beispielsweise Mehrfamilienhäuser), veräußert werden sollen. Das Ertragswertverfahren ist somit das ideale Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten.
Für Objekte, die durch den Käufer selbst genutzt werden sollen, ist dieses Verfahren jedoch in der Regel nicht geeignet. Ebenso eignet es sich nicht zur Bewertung von Spezialimmobilien, wie beispielsweise Einrichtungen der örtlichen Infrastruktur, kulturell bedeutende Immobilien oder Immobilien aus militärischem Bestand.
In Deutschland muss grundsätzlich zwischen dem vereinfachten unter dem vollwertigen Ertragswertverfahren unterschieden werden. Das vereinfachte Verfahren zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass der Bodenwert und die daraus resultierende Bodenwertverzinsung außer Acht gelassen wird. Effektiv werden also nur die baulichen Anlagen mit in die Wertermittlung einbezogen.
Beim vollständigen Ertragswertverfahren dagegen wird zunächst der Wert des Grund und Bodens ermittelt. Die Ermittlung dieses Wertes erfolgt in der Regel mit dem Vergleichswertverfahren, auf das wir im Rahmen dieses Ratgebers ebenfalls noch zu sprechen kommen. Anschließend wird die nachhaltig zu erzielende Miete errechnet. Dieser Mietwert ergibt sich aus der Größe des Objekts, außerdem fließen Faktoren wie die Ausstattungsqualität, die Lage, die Marktgängigkeit etc. mit in die Bewertung ein. Daraus ergibt sich schließlich der so genannte Rohertrag. Von diesem wird grundsätzlich der nicht umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten abgezogen.
Der zuvor ermittelte Bodenwert wird schließlich mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Dieser Zinssatz ist grundsätzlich abhängig von der Nutzung des Grundstücks sowie seiner Lage. Als Ergebnis erhält man die Bodenwertverzinsung, welche schließlich vom Reinerlös abzuziehen ist. Grund dafür ist, dass in Deutschland die Bewertung von Grund und Boden sowie den darauf gebauten Objekten grundsätzlich getrennt vorgenommen wird.
Zu guter Letzt werden der ermittelte Wert für Grund und Boden sowie der Wert für die darauf befindlichen, baulichen Objekte zusammengerechnet, so dass der Ertragswert des bebauten Grundstücks ermittelt werden kann.
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