Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Immobilien: Suche - Bewertung - Finanzierung - Kauf

Checkliste für die Bewertung von Immobilien
Auswahlkriterien für ein Mietshaus als Kapitalanlage

In den letzten Abschnitten konnten Sie viel über die Bewertungsfaktoren für Immobilien erfahren. Solch theoretisches Hintergrundwissen kann nie schaden, wenn es darum geht, den Kaufpreis einer Immobilie selbst realistisch einzuschätzen beziehungsweise zu bewerten, ob dieser eventuell zu hoch angesetzt ist.

Viele Menschen wünschen sich jedoch zusätzlich eine entsprechende Checkliste, die sie zu den Besichtigungsterminen mitnehmen und dort vor Ort - zumindest teilweise - ausfüllen können.

1.Schritt Vorauswahl / Grundeinschätzung:

Eine Grundeinschätzung stellen die Angaben im Expose dar. Im Expose wird über den Zustand und Lage des Objektes informiert. Mehr oder weiniger umfassend wird in einem Expose das Objekt beschrieben.

Objektgröße? Zustandsbeschreibung und Renovierungszustand? Wann? Verkaufspreis/Jahres-Nettokaltmiete ergibt das x-fach der Jahresmiete, Ort/Lage bestimmen Mietniveau/Mietspiegel/Mietenentwicklung.

Das x-fache der JNKM als Bewertungskriterium geht nur, wenn ich den Markt kenne. In München liegt dieser Wert weit über 20*, in Berlin zwischen 14-20* und in Erfurt z.B. bei ca. 10-12* (wobei es immer Ausnahmen geben kann, *Stand ca. 2010, bis ins Jahr 2015 ist die JNKM jeweils um 2-3 Punkte gestiegen). Je weiter vom Zentrum entfernt, bzw. je nach Wohnlage kann dieser Wert variieren. Wer unter Renditegesichtspunkten ein Objekt sucht, der sollte sich in Städten umsehen, die eine JNKM von ca. 10-12 haben, eine gute Infrastruktur haben (Landeshauptstadt, Studentenstadt, große bzw. viele Firmen als Arbeitgeber) sowie eine gute Zukunftsprognose aufweisen. Das x-fache der JNKM als Bewertungskriterium kann schwanken. In Berlin gab es Zeiten wo die Preise vom 15-fachen auf ca. das 10-12 fache zurückging, dann wieder anzogen und aktuell (2015) eher über dem 20-fachen der JNKM liegen.

Renovierungen die mehr als 10 Jahre zurückliegen sind genauer zu hinterfragen. Heizungsanlagen, die 12-15 Jahre alt sind, können mit großer Wahrscheinlichkeit innerhalb der nächsten 2-3 Jahren erneuert werden. Ich vergleiche da oft den Energieausweis. Dieser gibt zudem noch Rückschlüsse auf die Fenster- und Fassadendämmung. Damit konnte ich schon so manche „umfangreiche und energetische Renovierung“ in Frage stellen.

Teppichböden sind nach 2 Mieterwechseln, oder nach spätestens 10 Jahren verschlissen. Also steht auch eine Neuverlegung bzw. Laminatverlegung an. Das sind auch nochmals Kosten von 2000-4000€ pro Wohnung.

Wie sieht das Treppenhaus aus? Die Wohnungseingangstüren? Der Keller? Die Fassade? Der Allgemeineindruck ist auch hier wichtig – allerdings darf ein neuer Anstrich einen nicht täuschen.

Welche Renovierungen wurden in den letzten 5 Jahren durchgeführt? Welche Instandsetzungen traten innerhalb den letzten 5 Jahren auf? Das lässt einen Rückschluss zu, ob es hier versteckte Mängel gibt, die auf schlechte Qualität bei der damaligen Renovierung schließen lassen.

Wie sehen die Mietverträge ganz konkret aus? Ich habe schon erlebt, dass die im Expose gemachten Angaben zur Jahresmiete nicht die Netto-Kaltmiete war, sondern die Bruttomieten beinhaltete. Ebenso waren die Mieten für Stellplätze oder Garagen mit hineingerechnet worden. Das verfälscht jedoch das Bild bzgl. dem Mietspiegel und der Berechnung der x-fachen JNKM, bzw. der Möglichkeit Mieten zu erhöhen. Dass diese falschen Angaben nicht mal dem Makler aufgefallen sind (der ja das Expose erstellt hat) zeigt, dass Sie sich auf Maklerangaben nicht unbedingt verlassen sollten. Lassen Sie sich also die Mietverträge in Kopie aushändigen.

Haben Sie nun ein Objekt gefunden, welches von der x-fache JNKM interessant sein könnte, bzw. den allgemeinen Angaben für Sie in Frage kommt, dann können Sie dieses Objekt näher unter die Lupe nehmen.



Kleine Checkliste:

Kaufpreis
Grundstücksgröße
Wohnfläche
Anzahl Wohnungen
Anzahl Balkone
JNKM Ist/Soll
Heizungsart/Heizungsanlage von:
Elektroinstallationen renoviert wann:
Medienversorgung: Kabelanschlüsse/Satelitenanschlüsse
Bäder Zustand? (Warm)-Wasserversorgung wie:
Dach: gedämmt? Neu eingedeckt? Ausgebaut?
Dachrinnen
Fassaden: gedämmt? Neu verputzt? Zustand?
Fenster: Holz/Kunststoff? Wann eingebaut?
Keller: Feuchtigkeit? Nutzbarkeit? Platzreserven?
Treppenhaus: Holz oder Steinstufen? Wände/Deckenzustand? Treppengeländer: Zustand
Wohnungen:
Bodenbeläge: Laminat/Teppich/Fliesen –Zustand?
Innentüren und Beschläge
Tapeten und Decken
Flur
Abstellkammer
Bad: Fliesen, Verfugungen, Bodenzustand, Anschlüsse, Badewanne/Dusche
Balkon
Lichtverhältnisse / Wohnlichkeit / Eindruck
Eingangstüre
Außenanlage: Stellplätze, Grünanlage, Müllcontainer, Sitzplätze, Eindruck
Mietverträge in Kopie prüfen
Energiepass

2.Schritt: Vergleich von Objekten

In den meisten Fällen wird man sich mehrere Objekte anschauen und dann versuchen diese zu vergleichen. Jedoch aufgrund verschiedenen Baualters, Zustandes, Wohnungsgrößen und Anzahl an Wohnungen bzw. deren Zustand müssen die Werte normiert werden. Es sind zwar nur Orientierungswerte, jedoch lassen sich dadurch die Objekte ein wenig vergleichen. Was zunächst als billig erschien, kann sich beim näheren Betrachten und Vergleichen doch als ungünstiger erweisen.

  Objekt 1 Objekt 2:
Kaufpreisvorstellung Verkäufer:    
Balkone pro Balkon +/- 10000    
Stellplätze pro Stellplatz +/- 2000 /Garage +/- 10000    
Laminat-Fußböden pro Wohnung ca. 2500-3500 Euro    
Heizungsanlage 10000-20000.—bei hoher Ersatzwahrscheinlichkeit    
Fenster 600-900 Euro pro Fensterersatz    
Zentralheizung versus Etagenheizung    
Mittelwert des Mietspiegelfeldes ausgereizt? Erhöhungspotential?    
Ärger/Aufwand für notwendige Instandsetzungen verus keine unbedingten Maßnahmen erforderlich?    
Steintreppen versus Holztreppen    
Modifizierter/angepasster/justierter Wert    
Kosten pro qm    
Kosten pro Wohnung    
x-fache der JNKM nach Anpassung:    
x-fache der JNKM-Soll nach Renovierung/Anpassung    

Preise abhängig von jeweiligen Größenverhältnissen

Weitere Überlegungen:

Aus diesen Überlegungen und Bewertungen heraus kann ich für das jeweilige Objekt einen für mich in Frage kommenden Kaufpreis bzw. Vergleichspreis ermitteln. Für das Objekt A, bzw. für das Objekt B ermittele ich somit einen möglichen Kaufpreis und Argumente dafür, warum ein Objekt (im Vergleich) zu teuer ist. Gefällt mir ein Objekt optisch außerordentlich gut, dann ist das sicherlich ein anderes Entscheidungsproblem...

Kleine Checkliste für Ermittlung von Kennziffern

Kaufpreis laut Verkäufer:
Vermietbare Fläche:
JNKM Ist:
JNKM Soll (laut Mietspiegel):
x-facher Jahresmiete zum Kaufpreis:
Kaufpreis pro Wohnung:
Kaufpreis pro Qm:
Renovierungszustand:
Energiepass:
Renovierungsjahr:
Normierungswerte um Objekte miteinander vergleichen zu können:
Abschläge/Aufschläge:
Heizungsanlage 10000-20000 Euro
Laminat-Fußböden pro Wohnung ca. 2500-3500 Euro
Fenster 600-900 Euro pro Fensterersatz
Treppenhaus (Kostenschätzung Renovierung bzw. Auf-/Abschläge)
Fassade (Auf-/Abschläge)
Balkone pro Balkon +/- 10000 Euro
Stellplätze pro Stellplatz +/- 2000 /Garage +/- 10000 Euro
Energiepass/Dämmung
Aufwertung/Abwertung zum jeweiligen Renovierungsjahr
Normierter Kaufpreis nach Auf- und Abschlägen:
Ermittelter Kaufpreis bei einer x-fachen JNKM (10fach/11fach/12fach):
Schuldenstand nach x-Jahren bei Zinssatz von z% und einer Tilgung von t%.:
Rendite:

Beispielrechnung für Objekt 1 und Objekt 2

Expose zu Objekt 1:



Expose zu Objekt 2:


Das Objekt 1 ist günstiger, da es eine JNKM von ca. 11.3 aufweist, das Objekt 2 hingegen bei dem 12.75 fachen liegt. Zudem sind Gewerbeeinheiten in ungünstiger Lage nur mit niedrigeren Mieten zu vermieten, die Gefahr des Leerstands ist hier größer. Objekt 2 müsste als Vergleichswert einen Kaufpreis von ca. 450.000 € aufweisen. Berücksichtigt man eine eventuelle Verteuerung der Kaufpreise innerhalb von 2 Jahren auf das ca. 12fache der JNKM, dann kämen maximal 480.000€ als Kaufpreis in Frage. Da die Heizung und die Renovierung allerdings noch 2 Jahre länger zurückliegen, das Objekt eine Gewerbeeinheit in schlechter Gegen enthält müsste man hier wieder einen Abschlag rechnen, so dass ein Preis zwischen 450.000 - 460.000 Euro angemessen wäre.

Kennziffern und verschiedene Berechnungen helfen, um sich über ein Objekt im Klaren zu werden. Letztendlich dienen Kennziffern nur als Entscheidungshilfen und zur Orientierung und zur Vorauswahl. Die Objekte selbst müssten dann auf jeden Fall noch eingehender betrachtet werden. Wer sich in ein Objekt "verliebt" hat, der entscheidet sowieso aus ganz anderen Beweggründen.

Mit Hilfe der Kennziffern, bzw. einem möglichen Versuch 2-3 Objekte miteinander zu vergleichen kann ich mich für ein Objekt entscheiden. Durch den Vergleich habe ich auch gegenüber der Bank einige Argumente gesammelt, die für das Objekt sprechen können, denn Banken orientieren sich meistens an Kennziffern (im Vergleich zum jeweiligen Marktumfeld). Im nächsten Schritt leite ich daraus den notwendigen Finanzierungsbedarf für das Objekt ab und die aufgrund meinen Überlegungen ermittelten Mieteinnahmen.

3. Schritt: Szenarien für die G+V Rechnung

Im dritten Schritt geht es dann darum, dass ich mir Gedanken mache, wie sich eine Finanzierung rechnet. Wie sind die Einnahmen (Mieten) und wie werden sich diese über die nächsten 10 Jahre entwickeln? Dabei wird das unmittelbare Mieterhöhungspotenzial, das normales Mieterhöhungspotenzial nach jeweils 3 Jahren und das Verhältnis der aktuellen Mieten zum derzeitigen Mietspiegel eine wichtige Rolle spielen. Lieber etwas vorsichtiger rechnen, da der Markt nicht vorhersehbar ist. Welcher Kreditbedarf ergibt sich aufgrund des möglichen Kaufpreises inkl. der Nebenkosten, zzgl. den unbedingt erforderlichen Renovierungen und nach Abzug vom Eigenkapitaleinsatz? Welche Sondertilgungen kann ich ggf. jährlich leisten (aus anderen Einnahmequellen)?

Man könnte 2-3 Szenarien durchspielen mit unterschiedlichen Tilgungsraten, Sondertilgungen und einer konservativen/vorsichtigen Mietpreisentwicklung. Welcher Schuldenstand, welcher Verzinsung ergibt sich nach 10/15 Jahren?

Wenn die normalen Zins- und Tilgungsleistungen aus den laufenden Mieteinnahmen mit einem zusätzlichen Reservepuffer bewerkstelligt werden können, dann wird auch eine Vollfinanzierung durch die Bank möglich sein. Nach meiner Erfahrung geht das jedoch nur bei Objekten, die das 10-12fache der JNKM kosten und in gutem Objektzustand sich befinden.

Kreditbetrag/Finanzierungsbetrag:
Zinssatz:
Tilgung:
1xSondertilgung pro Jahr
Miete pro QM
Miete pro QM nach 3 Jahren
Miete pro QM nach 6 Jahren
= Schuldenstand
= Tilgung
= Rendite nach 1.Jahr / 5.Jahr / 10.Jahr

Für diese Berechnung erstelle ich mir eine Excel-Tabelle um die Szenarien durch zu rechnen.

Fazit: die Bewertung eines Objektes ist das Abschätzen von persönlichen Risiken, das Abwägen von Wahrscheinlichkeiten und letztendlich die Beurteilung der Besichtigung des Objektes. Im ersten Schritt wird eine Vorauswahl getroffen, die sich an der JNKM und dem Grad des Erhaltungszustandes des Objektes orientiert. In den nächsten Schritten geht es dann ins Detail.

Makler, die keine genauen Angaben machen können, oder die fehlerhafte Exposes erstellt haben (zwar mit der Ausrede, dass alles auf Angaben des Verkäufers basiert), von denen sollte man die Finger lassen, oder alles 3x selbst nachgeprüft haben.

Eine gute Recherche, eine gute finanzielle Planung und Abstimmung über die Möglichkeiten mit der Bank machen den Kaufabschluss dann relativ einfach.

Checkliste für die Bewertung von Immobilien

1. Grundlegende Informationen zum Objekt
Adresse des Objekts:


Anschrift des Eigentümers:


Objektart:
Objekt vermietet oder frei verfügbar?
Besichtigung erfolgt am:
Anwesende Personen bei der Besichtigung:


Hinweise im Gespräch mit Nachbarn beziehungsweise Anwohnern:


2. Informationen zum Anbieter des Objekts
Privater oder gewerblicher Anbieter:
Bei privaten Anbieter:
Verkaufsmotiv:
Wie lange besitzt der Anbieter die Immobilie bereits?
Ist der Anbieter Alleineigentümer?
Bewohnt der Anbieter das Objekt selbst?
Informationen ehemaliger Bewohner/Mieter:


Bonität des Anbieters:
Bei gewerblichem Anbieter:
Ist der Anbieter selbst Bauträger?
Wie lange besteht das Unternehmen schon?
Informationen von anderen Kunden des Unternehmens:


Gibt es Garantien im Fall von Mängeln am Objekt?


3. Größe und Nutzbarkeit des Objekts
Wohnfläche:
Nutzfläche:
Gesamtfläche:
Grundstücksgröße:
Größe der Nebengebäude:

4. Preis / Nebenkosten / Folgekosten
Kaufpreis für das Objekt:
Voraussichtliche Renovierungskosten:
Zusätzliche Erschließungskosten:
Im Kaufpreis ist folgendes Inventar enthalten:


Abstand für Inventar:
Nebenkosten:
Grunderwerbsteuer:
Notargebühren:
Maklerprovision:
Finanzierungskosten:
Mietgarantiegebühr:
Steuerberatungskosten:
Sonstige Nebenkosten:

5. Rechtliche Situation
Kaufvertrag liegt vor:
Protokoll der Eigentümerversammlung liegt vor:
Teilungserklärung liegt vor:
Baugenehmigungen für Aus- und Umbauten liegen vor:
Kautionen der Mieter: Wo angelegt?
Reklamationen von Mietern:
Streitigkeit mit Nachbarn:
Ruhestörungen:
Tierhaltung:
Gewerbliche Nutzung des Objekts:
Besondere behördliche Auflagen (z. B. Ölabsteiger in der Garage):


Sonstige Vorkommnisse:


6. Lage des Objekts / Infrastruktur
Mikro-Standort: Befindet sich das Objekt in einer mäßigen, mittleren oder gehobenen Wohngegend?
Befindet sich das Objekt in einem reinen Wohngebiet oder in einem Misch- beziehungsweise Gewerbegebiet?
Befindet sich das Objekt im Ortskern oder in einer Randlage beziehungsweise Neubausiedlung?
Befindet sich das Objekt in einem Dorf, einer Kleinstadt, einer Stadt oder einer Großstadt?
Wie ist die Arbeitslosigkeit in der Stadt beziehungsweise Region zu bewerten?
Sind ausreichende Freizeitmöglichkeiten vorhanden?
Gibt es genügend Spieleinrichtungen für Kinder?
Sind Schulen beziehungsweise Kindergärten in der Nähe?
Sind öffentliche Verkehrsmittel gut zu erreichen?
Sind Fernstraßen und Autobahnen gut zu erreichen?
Befinden sich genügend Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
Ist medizinische Versorgung (Ärzte, Krankenhaus etc) in unmittelbarer Nähe vorhanden?
Liegt das Objekt an einer Hauptdurchfahrtsstraße?

7. Erschließung
Anschluss an das öffentliche Kanalnetz vorhanden?
Brauchwasseranschluss vorhanden?
Anschluss an das öffentliche Stromnetz vorhanden?
Stromkreise und Fehlerschutzschaltungen in Ordnung?
Zufahrt zum Objekt ganzjährig möglich?
Zusätzliche Erschließungskosten notwendig? Wenn ja, wie hoch?
Sonstige Erschließungsmaßnahmen?

8. Beeinträchtigung der Wohnqualität
Gewerbegebiet in unmittelbarer Nähe oder geplant?
Grundstück überschwemmungsgefährdet?
Region erdbebengefährdet oder in unmittelbarer Nähe zu Bergbaueinrichtungen?
Hanggrundstück mit Lawinengefahr?
Besondere Lärmquellen (z. B. Flughafen in der Nähe etc.)?
Besondere Geruchsbelästigungen (z. B. Kläranlagen, Kompostanlagen oder ähnliches in der Nähe)?
Kontamination des Bodens auf dem Grundstück möglich?
Verkehrssituation in direkter Nähe zum Objekt?
Sonstige Störfaktoren in der Nähe des Objekts (z. B. Mülldeponie, Atomkraftwerk, Justizvollzugsanstalt etc.)?
Ist die Aussicht bzw. Fernsicht durch weitere Baumaßnahmen in der Umgebung gefährdet?
Sonstige Faktoren zur Beeinträchtigung der Wohnqualität:

9. Generelle Bauqualität
Qualität / Bauausführung des gesamten Objekts:
Qualität der Fassade / Außenverkleidung:
Qualität der Wohn- und Komfortausstattung
Qualität der Türen und Fenster
Qualität der sanitären Einrichtungen
Raumaufteilung
Nutzbarkeit der Räume
Relation Grundstücks- / Wohnfläche
Gestaltung des Gartens und der Außenanlagen

10. Zustand des Objekts
Alter des Objekts
Grundsätzlicher Sanierungsbedarf
Voraussichtliche Kosten für Sanierungsmaßnahmen
Feuchtigkeitsschäden
Schäden an der Außenfassade
Schäden an der Dacheindeckung
Schäden an Fenstern und Türen
Schäden an den Außenanlagen
Schäden am Innenausbau (Wände, Decken, Böden)
Schäden an den elektrischen Anlagen
Schäden an Heizung, Kamin, Öfen etc.
Schäden an der Wasserversorgung
Sonstige Schäden am Objekt

11. Kosten des Objekts
Kaufpreis
Nebenkosten
Maklerprovision / Vermittlungsgebühr
Grunderwerbssteuer
Notarkosten
Bewertungskosten
Beratungskosten
Reisekosten
Finanzierungskosten
Sonst. Nebenkosten
Gesamtpreis inkl. Nebenkosten
Folgekosten
Unterhaltung
Instandhaltung
Reparaturen / Instandsetzung
Versicherungen
Anliegerbeiträge
Hausverwalterkosten
Grundsteuer
Sonst. Folgekosten

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