Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf
Versicherungen zur Absicherung der Finanzierung
Inhaltsverzeichnis
Grundsätzliche Versicherungen für die Immobilie
- Allgemein
- Feuerversicherung
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- private Haftpflichtversicherung
- Wohngebäudeversicherung
- Elementarschadenversicherung
- Versicherungsfragen Hochwasser
- Photovoltaikversicherungen
- Rechtsschutz für Hausbesitzer
- Leitungswasserversicherung
- Gewässerschadenhaftpflicht
Wichtige Versicherungen für den Bau eines Hauses
- Bauen
- Feuerrohbauversicherung
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Bauhelfer-Unfallversicherung
- Bauleistungsversicherung
Wichtige Versicherungen für die selbstgenutze Wohnung
- Einleitung: Versicherungen von selbst bewohnten Immobilien
- Hausratversicherung
- Tierhalter-Haftpflichtversicherung
Versicherungen für die vermietete Wohnung
- Vermieter & Kapitalanleger
- Vermieterrechtschutz
- Mietausfallversicherung
- Glasversicherung
- Graffitiversicherung
- Immobilien-Rechtsschutz
Versicherungen bei Immobilienfinanzierung
Versicherungen zum Absichern der Immobilienfinanzierung
Die Finanzierung einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Kostenposition, welche sie in ihrem ganzen Leben zu bewerkstelligen haben. Aus diesem Grund sollte eine Immobilienfinanzierung nicht leichtfertig abgeschlossen, sondern ganz genau durchdacht und geplant werden.
Dies gilt übrigens nicht nur für die Finanzierung selbst, sondern selbstverständlich auch für deren Absicherung. Auch hier sollte bedacht und planmäßig vorgegangen werden, um die optimale Absicherung der Finanzierung zu erreichen und sich damit beruhigt zurücklehnen zu können.
Absolut obligatorisch ist dabei der Abschluss einer Risikolebensversicherung. Er ist bei vielen Immobilienfinanzierern sogar Voraussetzung dafür, eine Finanzierung zu bewilligen. Die Risikolebensversicherung sorgt dafür, dass die Angehörigen für den Fall des Todes des Versicherten während der Dauer der Immobilienfinanzierung finanziell entlastet werden. Schon oft ist es in der Vergangenheit vorgekommen, dass Hinterbliebene wie beispielsweise Ehepartner, Kinder etc. eine Immobilie nach dem Tod des Hauptverdieners der Familie nicht halten konnten. Fast immer fehlte es in diesem Fall an der richtigen Versicherung. Im Falle des Todes des Versicherten zahlte die Risikolebensversicherung eine im Vertrag festgelegte Versicherungssumme aus, die anschließend zur weiteren Finanzierung oder sogar zum kompletten Abzahlen der Immobilie verwendet werden kann.
Ähnlich funktioniert auch die so genannte Restschuldversicherung. Sie zahlt ebenfalls bei Eintreten eines vordefinierten Ereignisses eine Versicherungsleistung aus. Viele Experten sind jedoch der Meinung, dass die Restschuldversicherung - auch aufgrund ihres hohen Preises - heute nicht mehr verwendet werden sollte.
Schließlich gehört auch die Berufsunfähigkeitsversicherung zumindest für einige Personen zu den absolut notwendigen Versicherungsformen zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung. Zwar gibt es heute immer noch die staatliche Invaliditätsvorsorge, jedoch kommen nur ältere Menschen in deren Genuss. Für alle anderen empfiehlt sich der Abschluss einer privaten Berufsunfähigkeitsversicherung, die im Falle einer längeren Berufsunfähigkeit dafür sorgt, dass der gewohnten Lebensstandard aufrechterhalten werden kann. Damit können dann beispielsweise auch die Raten zur Immobilienfinanzierung weiter bedient werden.
Berufsunfähigkeitsversicherung
Die Berufsunfähigkeitsversicherung hilft dem Versicherten, seinen gewohnten Lebensstandard aufrechtzuerhalten, wenn er aufgrund einer körperlichen, geistigen oder seelischen Krankheit beziehungsweise eines Unfalls nicht mehr in der Lage dazu ist, den zuvor ausgeübten Beruf weiterzuführen.
Diese Versicherung sollte für Immobilienkäufer und Bauherren absolut obligatorisch sein. Statistisch gesehen wird in Deutschland nahezu jeder fünfte Arbeitnehmer im Laufe seiner Lebensarbeitszeit berufsunfähig. Die meisten Menschen wollen das nicht wahrhaben, es sollte jedoch als Tatsache hingenommen werden. Die Folgen können verheerend ausfallen. Wer hierbei nicht ausreichend versichert ist, wird infolge einer Berufsunfähigkeit mit wesentlich weniger Geld auskommen müssen, als er es zuvor in seinem noch ausgeübten Beruf musste.
Wer in dieser Situation nicht über eigenes Wohneigentum verfügt, sondern seine Wohnung lediglich gemietet hat, der mag vielleicht noch einen Weg finden, sich bei anderen Ausgaben einzuschränken und die Miete weiterzahlen zu können. Wer dagegen eine Immobilie gekauft oder gebaut hat und sich nun in der Finanzierung befindet, hat oft höhere Belastungen, als wie sie bei einer Mietwohnung anfallen würden. Diese Belastungen können dann infolge der Berufsunfähigkeit nicht mehr getragen werden. So lassen sich auch viele Zwangsversteigerungen von Immobilien in Deutschland erklären.
Die Berufsunfähigkeitsversicherung zahlt Ihnen im Falle einer durch einen Arzt bestätigten Berufsunfähigkeit eine so genannte Berufsunfähigkeitsrente. Diese wird übrigens nicht nur dann gezahlt, wenn der Arbeitnehmer zu 100 Prozent berufsunfähig ist, sondern auch dann, wenn lediglich eine teilweise Berufsunfähigkeit vorliegt. Mit der Berufsunfähigkeitsversicherung können Sie dafür sorgen, dass Ihr Lebensstandard in der gewohnten Form aufrechterhalten wird und Sie die Immobilienfinanzierung ohne Probleme weiterführen können.
Risikolebensversicherung
Die Risikolebensversicherung ist in Deutschland die wichtigste Versicherungsform zur Absicherung von Hinterbliebenen im Falle des Todes des Versicherten. Es handelt sich dabei um eine so genannte Ablebensversicherung - das heißt, beim Abschluss dieser Versicherungsform kann niemals der Versicherte selbst Leistungen beziehen, sondern ausschließlich im Falle seines Todes dessen Hinterbliebene.
Die Risikolebensversicherung eignet sich damit er sehr gut als Absicherung im Falle einer Immobilienfinanzierung. Wenn der Finanzierungsnehmer während der Finanzierungsdauer verstirbt, können die Hinterbliebenen (meist Frau und Kinder) in vielen Fällen die Finanzierung nicht mehr weiterführen und müssen die Immobilie aufgeben. Wurde dagegen eine Risikolebensversicherung abgeschlossen, werden die Hinterbliebenen eine ansehnliche Versicherungssumme erhalten, aus der sie die Immobilie entweder komplett abbezahlen oder zumindest die Finanzierung für lange Zeit weiterführen können.
Den Abschluss einer solchen Risikolebensversicherung setzen die meisten Immobilienfinanzierer zwingend voraus, um die Finanzierung überhaupt zu bewilligen. Dem Finanzierungsnehmer sollte jedoch genauso viel daran liegen, schließlich möchte doch keiner, das im Falle des eigenen Todes die Hinterbliebenen mit sehr großem finanziellen Problemen zurückgelassen werden.
Die Bedingungen zur Auszahlung der Versicherungsleistung können bei den meisten Versicherern individuell festgelegt werden. Neben Ehepartnern lassen sich auch Kinder und sonstige Verwandte als Hinterbliebene in den Versicherungsvertrag mit aufnehmen. Wichtig zu wissen ist allerdings, dass bei der Risikolebensversicherung keine Beitragsrückgewähr oder ähnliches erfolgt. Das bedeutet konkret: Wenn der Versicherungsfall während der Versicherungsdauer nicht eintritt, verfallen alle geleisteten Versicherungsbeiträge zu Gunsten der Versichertengemeinschaft.
Restschuldversicherung
Die Restschuldversicherung ist in Deutschland etwas umstritten, da sie von vielen Kreditgebern zwingend gefordert wird, bevor der Kunde seinen Kredit bewilligt bekommt. Nach Meinung von Experten dient die Versicherung damit in vielen Fällen als Druckmittel - der Kunde hat quasi keine andere Wahl, als diese Versicherung abzuschließen, um letztendlich an seinen Kredit zu kommen.
Die Versicherer wissen selbstverständlich um diese Umstände und haben damit quasi freie Wahl bei der Gestaltung der Rahmenbedingungen für die Restschuldversicherung. So ist auch zu erklären, warum viele Restschuldversicherungen für den Kunden äußerst negative Bedingungen beinhalten und darüber hinaus überteuert sind. Wenn der Abschluss dieser Versicherung nicht freiwillig erfolgt, können die Versicherer die Beiträge und Bedingungen quasi nach eigenem Gutdünken festlegen.
Da bleibt die Frage offen, ob eine Restschuldversicherung im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommen sollte. Dies lässt sich nicht pauschal beantworten. In vielen Fällen reicht der Abschluss einer Risikolebensversicherung - vielleicht noch in Verbindung mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung - bereits völlig aus, um gegen alle Eventualitäten gewappnet zu sein. Es gibt jedoch Einzelfälle, bei denen sich durchaus der Abschluss einer Restschuldversicherung lohnen kann, sofern die Versicherungsbedingungen und Beitragshöhen realistisch sind und vorher berechnet werden.
Ist die Kreditsumme für eine Baufinanzierung beispielsweise besonders hoch, kann die durch eine Risikolebensversicherung ausgezahlte Versicherungssumme im Falle des Todes des Bauherren beziehungsweise Käufers nicht ausreichen, um die weitere Finanzierung komplett sicherzustellen. In diesem Fall kann es besser sein, eine Restschuldversicherung abzuschließen, die individuell auf die Gesamtbausumme zugeschnitten ist.
Das Modell der Hypothekenversicherung – eine gute Idee!
Vorab: Leider ist die Hypothekenversicherung in Deutschland noch nicht bekannt bzw. möglich. Sie ist auch keine Versicherung, die der Kunde – also der Kreditnehmer abschließt, sondern eher eine Versicherung, die die Bank abschließen kann um gegen Kreditausfälle gewappnet zu sein. Die Hypothekenversicherung wird zuweilen auch mit der Restschuldversicherung verwechselt. Doch um was geht es bei der Hypothekenversicherung und wie funktioniert diese?
In den USA, in England, den Niederlanden sowie weiteren Ländern kommt ein Instrument zur Anwendung, das hilft, den angespannten Immobilienmarkt zu entlasten. Eigentlich wäre es auch in Deutschland einsetzbar und könnte hierzulande das Bauen und Kaufen von Wohneigentum vereinfachen. Es könnte sogar den Wildwucher an dutzenden Förderprogrammen von Bund und Ländern zumindest teilweise ersetzen, indem das Bauen einfach billiger gemacht wird. Zusätzlich hätten mehr Menschen Zugang zu Baukrediten. Dieses Instrument nennt sich Hypothekenversicherung.
Wie sieht so eine Hypothekenversicherung aus?
Hypothekenversicherungen gab es schon zum Ende des 19. Jahrhunderts. Das Prinzip beruht darauf, dass die Bank, nicht der Kreditnehmer, eine Versicherung abschließt, die den Ausfall der Hypothekenraten absichert. Es gibt in Deutschland private Hypothekenversicherer, die jedoch nie zu 100 % den Ausfall abdecken und verschiedene Kostenmodelle anbieten. Den Banken jedoch sind die üblichen Restschuldversicherungen lieber, weil die im Verhältnis zu den privaten Hypothekenversicherungen einen schnelleren Rückfluss von Kreditgeldern gewährleisten. Das aber beinhaltet auch, dass die Solvenz der Kreditnehmer eine sehr hohe Rolle spielt.
Heute hat kaum jemand eine Chance auf eine Hypothek, wenn nicht bereits 20 % Eigenkapital vorliegt. Um dies jedoch bei den heutigen Immobilienpreisen anzusparen, dauert es oft so lange, dass BauherrInnen bei Baubeginn bereits in den Vierzigern sind. Eventuell vorhandene Kinder gehen dann schon ihre eigenen Wege. Nicht wenige potenzielle Haus- oder Wohnungsbesitzer lassen es deshalb lieber. Was sich daraus ergibt, zeigt der deutsche Immobilienmarkt. Laut einer Studie von ARGE und Pestel-Institut werden im Jahr 2023 über 700.000 Wohnungen fehlen. Das ist das größte Defizit an Wohnraum seit mehr als 20 Jahren. Dies ließe sich mithilfe einer staatlichen Hypothekenversicherung ändern.
Was ist der Unterschied zur privaten Hypothekenversicherung?
Das lässt sich am besten an der niederländischen staatlichen Hypothekenversicherung erklären. Bei unserem westlichen Nachbarn, übrigens der drittgrößte europäische Immobilienmarkt nach Deutschland und England, besteht die Stiftung „Waarborgfonds eigen Woningen“. Eine staatliche Stiftung, die „nationale Hypothekenbürgschaften“ (NHG) vergibt. Mit diesen Bürgschaften werden Hypothekendarlehen zu 100 % abgesichert. Das ist für die Banken ein großer Reiz, auf die üblichen Restschuldversicherungen zu verzichten. Die Banken belohnen Kreditnehmer mit NHG-Bürgschaften sogar mit Rabatten von 0,3 bis 0,6 % auf die Darlehenssumme. Durch die 100 % Deckung sind die Banken bereit, Kredite zu vergeben, auch wenn die Ansparsumme der Kreditnehmer weit geringer als 20 % ist. So erhalten zum Beispiel junge Familien die Möglichkeit, Wohneigentum zu schaffen, solange die Kinder noch klein sind.
Kommt so nicht eine Immobilienblase wie in den USA 2007/2008 zustande?
Die klare Antwort ist nein. Der Crash in den USA beruhte auf überteuerten Zertifikaten, in die faule Verbraucherkredite gemischt wurden. Die NHG in Holland werden nach strengen Kriterien vergeben und dienen hauptsächlich dazu, junge Menschen beim Hausbau zu unterstützen. Zudem besteht eine Obergrenze für die Bürgschaftssumme, die aktuell bei 355.000 Euro liegt. In den letzten 20 Jahren lag die geforderte Deckungssumme bei Zahlungsausfällen immer unterhalb der Bürgschaftsprovision (seit 2014 beträgt diese 1 % der Darlehenssumme) im Verhältnis zur Anzahl der vergebenen Bürgschaften. Gleichzeitig lag der Preisindex für Wohneigentum im Zeitraum von 2011 bis 2021 in Holland rund 50 % unter dem von Deutschland. Eine staatlich unterstützte Hypothekenversicherung spart Kosten, senkt die Immobilienpreise und bringt Menschen unter Dach und Fach.
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