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Versicherungen für Vermieter und Kapitalanleger
Inhaltsverzeichnis
Grundsätzliche Versicherungen für die Immobilie
- Allgemein
- Feuerversicherung
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- private Haftpflichtversicherung
- Wohngebäudeversicherung
- Elementarschadenversicherung
- Versicherungsfragen Hochwasser
- Photovoltaikversicherungen
- Rechtsschutz für Hausbesitzer
- Leitungswasserversicherung
- Gewässerschadenhaftpflicht
Wichtige Versicherungen für den Bau eines Hauses
- Bauen
- Feuerrohbauversicherung
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Bauhelfer-Unfallversicherung
- Bauleistungsversicherung
Wichtige Versicherungen für die selbstgenutze Wohnung
- Einleitung: Versicherungen von selbst bewohnten Immobilien
- Hausratversicherung
- Tierhalter-Haftpflichtversicherung
Versicherungen für die vermietete Wohnung
- Vermieter & Kapitalanleger
- Vermieterrechtschutz
- Mietausfallversicherung
- Glasversicherung
- Graffitiversicherung
- Immobilien-Rechtsschutz
Versicherungen bei Immobilienfinanzierung
Versicherungen für Vermieter und Kapitalanleger
In den Augen von Vermietern und Menschen, die eine Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage erwerben, haben Besitzer von selbstgenutztem Wohneigentum es bei der Auswahl der geeigneten Versicherungen noch relativ leicht. Während Letztere ausschließlich Versicherungen wählen müssen, die auf die eigenen Voraussetzungen und Bedürfnisse zugeschnitten sind, müssen sich insbesondere Vermieter auch für den Fall wappnen, dass einmal Rechtsstreitigkeiten mit ihren Mietern entstehen oder sie Mietausfälle über einen längeren Zeitraum verbuchen müssen.
Für Kapitalanleger bestehen ebenfalls besondere Risikofaktoren. Da hierbei oft Immobilien erworben werden, die anschließend über einen längeren Zeitraum leer stehen, besteht erhöhte Gefahr, dass solche Gebäude durch Vandalismus oder ähnliches beschädigt werden. Insbesondere im Bereich von Fenstern und Türen, das heißt am gesamten Glas des Gebäudes, besteht ein hohes Risiko. Dies gilt übrigens auch für die Beschädigung durch Graffitis, deren Beseitigung jedes Jahr viele Immobilienbesitzer Tausende von Euro kostet.
Welche Versicherungen im einzelnen sind für Vermieter und Kapitalanleger besonders wichtig?
Für Vermieter sind insbesondere Versicherungsformen notwendig, die ihn vor den finanziellen Folgen aus Rechtsstreitigkeiten mit seinen Mietern sowie bei längeren Mietausfällen bewahren. Dabei gibt es spezielle Vermieterrechtschutzversicherungen, die zwar relativ teuer und jeweils pro Wohneinheit zu bezahlen sind, die jedoch einen umfangreichen Schutz gegen nahezu alle Eventualitäten bieten. Die Versicherungen kommt grundsätzlich für alle Kosten auf, die im Rahmen von Rechtstreitigkeiten zwischen dem versicherten Vermieter und seinen Mietern entstehen. Dabei kann es sich um die Gerichtskosten selbst, aber auch um Kosten für Anwälte, Zeugen oder das Hinzuziehen von Gutachtern handeln. Da die Schadenssummen in diesem Fall zumeist an den Jahresmieteeinnahmen bemessen werden, sind die Kosten für Gerichte, Anwälte usw. hierbei meist besonders hoch. Wer als Vermieter eine Rechtschutzversicherung abgeschlossen hat, der braucht sich um diese Kosten keine Sorgen mehr zu machen.
Was Vermieter jedoch noch viel häufiger betrifft, sind finanzielle Verluste infolge von Mietausfällen. Man kennt aus dem Fernsehen die Geschichten von den so genannten Mietnomaden, die sich in einer Wohnung einmieten, für ein- oder zwei Monate die Miete bezahlen und anschließend keine Mietzahlungen mehr vornehmen. Diese Menschen spekulieren darauf, dass der Vermieter im Anschluss Monate oder gar Jahre benötigt, um sie per Gerichtsurteil letztendlich zum Auszug zu zwingen. Über diesen Zeitraum wohnen sie quasi kostenlos im Eigentum des Vermieters. Und leider trifft diese Hoffnung oftmals zu. Die Gesetze in Deutschland sind so beschaffen, dass es zunächst eines monatelang Prozesses bedarf, um säumige Mieter per Gerichtsbeschluss aus der Wohnung zu werfen.
In diesem Fall trifft es den Vermieter doppelt hart. Er hat zum einen die bereits angesprochenen Mietausfälle zu beklagen, andererseits muss er zusätzlich die gesamten Anwalts- und Gerichtskosten zunächst vorschießen. Und dabei ist keineswegs sicher, ob er diese Kosten jemals von den säumigen Mietern wiedersehen wird. In den meisten Fällen ist bei diesen Mietern nichts zu holen, so dass der Vermieter letztendlich auf den Kosten selbst sitzen bleibt.
Durch den Abschluss einer Mietausfallversicherung beugen Sie diesem Risiko wirkungsvoll vor. Sie wird im genannten Fall sämtliche offenen Mietzahlungen übernehmen und somit dafür sorgen, dass der Vermieter keinen finanziellen Verlust erfährt. Dies gilt übrigens nicht nur, wenn Mieter ihre Mietzahlungen nicht mehr ausführen können oder wollen, sondern auch bei Wohneigentum, das aufgrund von Elementarschäden oder ähnlichem über einen bestimmten Zeitraum nicht vermietet werden kann. Wenn in einem Mietshaus beispielsweise durch einen Sturm das Dach beschädigt wird und der Vermieter die Wohnung erst nach der Sanierung wieder vermieten kann, wird die Mietausfallversicherung während dieser Zeit die Mietzahlungen übernehmen.
Vermieterrechtschutzversicherung
Wie bereits im Einführungstext beschrieben, gibt es heute unter Mietern und Vermietern immer mehr gerichtliche Streitigkeiten. Die Anzahl der Gerichtsprozesse steigt aus von Jahr zu Jahr deutlich an, wodurch der Eindruck entsteht, dass nahezu jeder Vermieter in Deutschland irgendwann rechtliche Probleme mit einem Mieter bekommen muss.
Die Gesetze in unserem Land sind allerdings so gestaltet, dass sich der Vermieter oft von diesen hochgradig benachteiligt fühlt. Wenn beispielsweise ein Mieter, der seine Mietzahlungen seit Monaten nicht mehr geleistet hat, per Räumungsklage aus der Wohnung befördert werden soll, kann dies mitunter einen monate- oder gar jahrelangen Prozesses mit sich bringen. Und wenn der Vermieter Pech hat, bleibt er hinterher auf den gesamten Gerichtskosten sitzen und hat zudem noch den Mietausfall über die gesamte Zeit zu verkraften. In solchen Fällen stehen viele Vermieter vor dem finanziellen Ruin.
Etwas Linderung sollte hier der Abschluss einer Vermieterrechtschutzversicherung schaffen. Um es gleich vorwegzunehmen: Aufgrund der immer größeren Zahl von Prozessen in Deutschland zwischen Mietern und Vermietern ist diese Versicherungsform heute recht teuer und muss in der Regel für jede Wohneinheit separat abgeschlossen werden. Vermieter, die mehrere Objekte besitzen, müssen sich also auf einen immensen Kostenfaktor einstellen.
Trotzdem kann sich der Abschluss einer Vermieterrechtschutzversicherung durchaus lohnen. Dazu trägt auch bei, dass bei Streitigkeiten um vermietete Immobilien in der Regel die gesamte Jahresmiete als Streitwert festgelegt wird. Anhand dieses Streitwertes bemessen sich schließlich auch die Kosten für Anwälte und den Gerichtsprozess selbst. Wird nun eine ganze Jahresmiete zugrunde gelegt, können Sie sich selbst ausrechnen, dass diese Kosten nicht gerade günstig ausfallen werden.
Mietausfallversicherung
Die Mietausfallversicherung - in Deutschland auch oft als Mietverlustversicherung bezeichnet - sorgt dafür, dass der Vermieter bei Mietausfällen, die aus den im Versicherungsvertrag festgelegten Ereignissen resultieren, finanziell entschädigt wird.
Insbesondere die so genannten Mietnomaden sorgen in den letzten Jahren für immer größeren Verdruss bei Vermietern. Dabei handelt es sich um Menschen, die Wohnraum zunächst anmieten, dann aber die dafür fälligen Mieten nicht bezahlen. Dem Vermieter steht hierbei in der Regel ein monatelanger Prozessmarathon bevor, in dem er eine Räumungsklage mit entsprechendem Bescheid erwirken muss, um den Mieter letztendlich aus der Wohnung zu bekommen.
Während dieser Zeit muss der Vermieter nicht nur alle Gerichts- und Anwaltskosten vorstrecken (von denen er nicht weiß, ob er sie jemals wieder sieht), sondern auch den finanziellen Verlust aufgrund der ausbleibenden Mietzahlungen verkraften. Letzteres kann durch den Abschluss einer Mietverlustversicherung vermieden werden. Hierbei springt die Versicherung ein und zahlt die entgangenen Mieten weiter.
Doch nicht nur bei den berüchtigten Mietnomaden kann eine Mietausfallversicherung sehr hilfreich sein. Mietausfälle können auch durch die Einwirkung von Elementarereignissen wie Feuer, Sturm, Wasser und ähnliches entstehen. Eine Mietverlustversicherung wird auch in diesen Fällen einspringen und dem Vermieter die entgangenen Mieteinnahmen ersetzen.
Die Prämienhöhe bemisst sich dabei in der Regel sowohl an der Größe des vermieteten Wohnraums als auch an den Jahresmieteinnahmen.
Glasversicherung
In der Regel sind Schäden durch Glasbruch in jeder Gebäudeversicherung enthalten. Der Abschluss einer separaten Glasversicherung ist also für die meisten Besitzer von privat genutztem Wohneigentum nicht notwendig.
Wer jedoch ein Gebäude gewerblich nutzt oder dieses zu Kapitalanlage angeschafft hat, wodurch es anschließend für längere Zeit leer steht, sieht sich grundsätzlich mit ganz anderen Risiken konfrontiert, als der private Immobiliennutzer. Gewerblich genutzte Gebäude verfügen oftmals über sehr große Glasfronten, bei denen die Gefahr von Beschädigungen viel größer ist, als bei einem normalen Wohnhaus mit handelsüblichen Fenstern und Türen. Bei leer stehenden Immobilien besteht darüber hinaus immer die Gefahr von Schäden durch Einbruch, Diebstahl oder Vandalismus, wobei aus Glas bestehende Gebäudeteile wie Fenster etc. oftmals am stärksten gefährdet sind.
Für die Besitzer von gewerblich genutzten oder zur Kapitalanlage angeschafften Immobilien kann der Abschluss einer separaten Glasversicherung also durchaus sinnvoll sein. Dabei sind in der Regel alle Schadensarten mit versichert - egal, ob diese durch Dritte oder auch durch die Unachtsamkeit des Besitzers beziehungsweise seiner Mitarbeiter verursacht wurden.
Wichtig zu wissen ist, dass in einer Glasversicherung in der Regel ausschließlich Schäden in Form von Glasbruch enthalten sind. Wird das Glas nicht vollständig zerstört, sondern erhält lediglich Risse, Kratzer oder ausgebrochene Stücke, so wird die Versicherung in den meisten Fällen dafür nicht aufkommen. Bei vielen Gesellschaften besteht jedoch die Möglichkeit, auch solche Schäden gegen Aufpreis mit in den Versicherungsvertrag aufzunehmen. Insbesondere für gewerbliche Gebäude mit Kundenverkehr kann dies sehr sinnvoll sein.
Graffitiversicherung
Die so genannte Graffitiversicherung soll für alle Kosten aufkommen, die durch das Beschmieren von Hauswänden oder anderen Gebäudebestandteile mit Graffitis entstehen. Dabei kann es sich sowohl um Reinigungskosten handeln, aber um Kosten, die durch das neu Streichen beziehungsweise Verputzen von Wänden etc. entstehen.
Zunächst muss man wissen, dass bei Besitzern von privat genutztem Wohneigentum, die eine entsprechende Gebäudeversicherung abgeschlossen haben, Schäden durch Graffiti in der Regel durch diese Versicherung abgedeckt sind. Der Grund: Schäden durch Graffiti fallen in der Regel unter Vandalismus und dieser ist in den allermeisten Verträgen in einer Gebäudeversicherung mit eingeschlossen.
Etwas anders sieht es allerdings aus, wenn das betreffende Gebäude vermietet oder gewerblich genutzt wird. In diesem Fall muss der Schutz gegen die finanziellen Folgen aus der Beseitigung von Graffitis meist in Form einer Zusatzpolice abgeschlossen werden. Selbstverständlich steigen damit auch die Versicherungsbeiträge.
Eine Graffitiversicherung wird allerdings heute immer noch von relativ wenigen Versicherungsgesellschaften angeboten. Der Interessent hat jedoch noch eine andere Möglichkeit, an diese Art der Versicherung zu kommen. Es gibt in Deutschland mittlerweile eine ganze Reihe spezieller Betriebe, die sich auf die Entfernung von Graffitis spezialisiert haben. Einige dieser Betriebe bieten Ihnen eine Servicevertrag an, der quasi als Versicherung gegen die Schäden aus Graffitis fungiert. Dabei zahlt der Kunde einen monatlichen Beitrag und erhält damit die Garantie, dass Schäden durch Graffitis unmittelbar beseitigt werden, ohne darf das dem Besitzer dadurch weitere Kosten entstehen. Ob ein solcher Servicevertrag allerdings günstiger als der Abschluss einer entsprechenden Versicherung ist, muss zunächst geklärt werden.
Immobilien-Rechtschutzversicherung
Vielleicht haben Sie in einem der vorigen Abschnitte bereits unsere Ausführungen über die Rechtschutzversicherung für Hausbesitzer gelesen. Diese darf jedoch auf keinen Fall mit der Immobilien-Rechtschutzversicherung verwechselt werden. Die Rechtsschutzversicherung für Hausbesitzer ist grundsätzlich für selbstgenutztes Wohneigentum konzipiert, während die Immobilien-Rechtschutzversicherung meist bei vermieteten Immobilien zum Einsatz kommt.
Bereits an mehreren Stellen in diesem Ratgeber hatten wir aufgeführt, dass es heute immer öfter zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommt. Dabei hat der Vermieter oft das Nachsehen und muss neben eventuellen Mietausfällen auch die meist sehr hohen Gerichts- und Anwaltskosten bezahlen. Eine Immobilien-Rechtschutzversicherung nimmt ihm dieses Risiko ab. Damit eignet sich die Immobilien-Rechtschutzversicherung übrigens auch sehr gut als Ergänzung zu einer Mietverlustversicherung. Hat der Vermieter diese beiden Versicherungsformen abgeschlossen, so kann ihm im Falle eines Rechtsstreites mit seinen Mietern finanziell kaum noch etwas passieren - sowohl Mietausfälle als auch Gerichtskosten werden von den jeweiligen Versicherungen übernommen.
Eine Immobilien-Rechtschutzversicherung lässt sich übrigens auch für gewerblich genutzte Gebäude abschließen. Sie kann bei jeglichen Unstimmigkeiten mit dem Mieter oder Pächter der Immobilie zum Einsatz kommen, sei es im Zuge von Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen oder sonstigen Mietstreitigkeiten. Die Kosten für eine solche Versicherung werden sich in der Regel schon nach einem Streitfall amortisieren, da bei Mietstreitigkeiten - wie bereits an anderer Stelle erwähnt - in der Regel der Jahresmietertrag als Schadenssumme festgesetzt wird, woraus sich wiederum teils horrende Gebühren für den Gerichtsprozess selbst sowie den Einsatz der Anwälte und Gutachter ergeben.
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