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Das Vergleichswertverfahren

Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren eignet sich das Vergleichswertverfahren insbesondere für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Es handelt sich dabei also nicht um Anlage- beziehungsweise Renditeobjekte, sondern vorrangig um selbstgenutztes Wohneigentum.

Wie der Name bereits andeutet, basiert das Vergleichswertverfahren grundsätzlich darauf, dass der Marktwert eines bebauten Grundstückes mit dem vergleichbarer Grundstücke abgeglichen wird und somit ein Wert zu ermitteln ist. Der Idealfall wäre dabei, dass sich in direkter Nachbarschaft ein in seiner Größe und Ausstattung vergleichbares Objekte befindet und in der jüngeren Vergangenheit verkauft wurde. Aus dem sich daraus ergebenden Marktpreis kann auch der Marktwert für das Grundstück nebenan, welches nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden soll, ermittelt werden.

Dabei wird zunächst der Wert des Grund und Bodens ermittelt. Er resultiert aus der so genannten Kaufpreissammlung der deutschen Gutachterausschüsse. Zu diesem Zweck kann auf Antrag Einsicht in diese Kaufpreissammlung genommen werden, wobei eine objektive und sichere Beurteilung ausschließlich bei ausreichender Anzahl von Vergleichsobjekten gegeben ist. Experten empfehlen dabei, mindestens zehn vergleichbare Grundstücke als Bewertungsgrundlage heranzuziehen - je mehr, desto besser.

Zudem ist es möglich, den so genannten Bodenrichtwert zur Bewertung des Grund und Bodens heranzuziehen. Dazu verfügen größere Städte und Gemeinden über spezielle Bodenrichtwertkarten, die den Wert von Grundstücken in verschiedenen Lagen festlegen beziehungsweise einschätzen.

Für die auf dem Grund und Boden befindlichen Objekte wird ebenfalls die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse als Bewertungsgrundlage herangezogen. Sofern in dieser Sammlung keine vergleichbaren Objekte gefunden werden können, können zur Bewertung auch die Grundstücksmarktberichte sowie die Ergebnisse eigener Marktrecherchen herangezogen werden. Selbstverständlich müssen dabei bei jedem Objekt auch individuelle Faktoren wie Infrastruktur, Ausstattung, baulicher Zustand etc. berücksichtigt werden.

Grundsätzlich ist es wichtig zu wissen, dass die Wertermittlung einer Immobilie im Vergleichswertverfahren nur dann erfolgreich und realistisch ausfallen wird, wenn diese ein erfahrener und kompetenter Gutachter vornimmt. Die Preise für Immobilien sind bei dieser Gutachtenform zwar besonders stark am Markt orientiert, durch fehlende Vergleichsobjekte und andere Faktoren, die den Wert der Immobilie teilweise drastisch beeinflussen können, bedarf es jedoch viel Erfahrung und Sachkenntnis, um ein solches Gutachten qualitativ hochwertig zu erstellen.

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