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Lebensversicherung

Die Lebensversicherung wie Risikolebensversicherung, oder Kapitallebensversicherung spielt für die Finanzierung einer Immobilie eine große Rolle. Sie kann dabei gleich mehrere Funktionen übernehmen, je nachdem, welche Form der Lebensversicherung der Darlehensnehmer abgeschlossen hat. So dient beispielsweise eine Risikolebensversicherung bei vielen Verträgen zur Immobilienfinanzierung als Absicherungsmaßnahme für den Finanzierungsgeber. Um diese Maßnahme genau nachvollziehen zu können, muss man zunächst die individuellen Gegebenheiten einer Risikolebensversicherung kennen. Diese sind:

Risikolebensversicherung

Bei einer Risikolebensversicherung handelt es sich um eine besondere Form der Lebensversicherung, die in Fachkreisen auch „Ablebensversicherung“ genannt wird. Grundsätzliches Merkmal dieser Lebensversicherungsform ist, dass sie ihre Leistungen ausschließlich dann auszahlt, wenn der Versicherungsnehmer im Verlauf der Versicherungsdauer zu Tode kommt. Es wird also praktisch das Risiko des Todes des Versicherungsnehmers versichert. Im Umkehrschluss bedeutet das: Der Versicherungsnehmer kann durch eine Risikolebensversicherung niemals selbst profitieren, das heißt, die Versicherungsleistung wird ausschließlich im Fall seines Todes an die im Versicherungsvertrag festgelegten Begünstigten ausgezahlt.

Da der Tod des Darlehensnehmers für den Immobilienfinanzierer ein großes Risiko darstellt, wird oft beim Abschluss einer entsprechenden Finanzierung der gleichzeitige Abschluss einer Risikolebensversicherung gefordert. Damit fängt der Finanzierer das Risiko ab, im Fall des Todes des Finanzierungsnehmers auf dem gesamten restlichen Betrag, welcher noch offen ist, sitzen zu bleiben. In diesem Fall wird also die Versicherung einspringen und die noch offenen Beträge der Immobilienfinanzierung komplett begleichen.

Kapitallebensversicherung

Weiterhin wird eine zweite Spezialform der Lebensversicherung oftmals im Rahmen einer Immobilienfinanzierung eingesetzt. Die Rede ist von der so genannten Kapitallebensversicherung. Diese kann als gegenteilige Form der Risikolebensversicherung verstanden werden. Es handelt sich hierbei nicht um eine Ablebensversicherung, bei der ausschließlich die Hinterbliebenen oder ein anderer im Vertrag festgelegter Begünstigter profitieren, sondern um eine so genannte „Erlebensversicherung“. Haupteigenschaft dieser Versicherungsform ist, dass die Kapitallebensversicherung - im Gegensatz zur Risikolebensversicherung - ausschließlich dann ausgezahlt wird, wenn der Versicherte selbst den im Vertrag festgelegten Zuteilungszeitpunkt erlebt.

Der Versicherte zahlt also über die Versicherungsdauer regelmäßig Beträge in die Kapitallebensversicherung ein und erhält dann zum Zuteilungszeitpunkt den gesamten Kapitalbetrag nebst Zinsen und eventueller Prämien ausgezahlt. Eine solche Form der Lebensversicherung eignet sich optimal dafür, im Rahmen einer Immobilienfinanzierung mit genutzt zu werden.

Dabei sind wiederum zwei verschiedene Wege denkbar. Zum einen kann der Finanzierungsgeber die Kapitallebensversicherung als Absicherung für ein Immobiliendarlehen heranziehen. Sollte der Darlehensnehmer also die festgelegten Raten einmal nicht mehr bedienen können, so übernimmt der Finanzierer dessen Kapitallebensversicherung und erhält zum Zuteilungszeitpunkt die Versicherungssumme ausgezahlt, womit sich idealerweise das gesamte Immobiliendarlehen ausgleichen lässt.

Lebensversicherungs-Hypothek

Eine weitere Möglichkeit, die Kapitallebensversicherung zum Zweck einer Immobilienfinanzierung zu nutzen, ist die so genannte Lebensversicherungs-Hypothek. Hierbei wird ebenfalls die Versicherungssumme, welche zum Zuteilungszeitpunkt ausgezahlt wird, zur Finanzierung der Immobilie genutzt. Allerdings funktionierte dies bei der Lebensversicherungs-Hypothek etwas anders: Hier wird von vornherein die Versicherung so eingeplant, dass die Versicherungssumme zur Tilgung des Darlehens genutzt werden kann. Dafür werden Zinsen und Tilgung des Darlehens streng voneinander getrennt. Der Darlehensnehmer hat nun in monatlichen Ratenbeträgen lediglich die Zinsen für das Immobiliendarlehen sowie die Raten für die Kapitallebensversicherung zu zahlen. Die Tilgung des Immobiliedarlehens bleibt also zunächst unangetastet. Ist der Versicherungsvertrag schließlich zuteilungsreif und die Versicherungssumme kann ausgezahlt werden, so wird diese dann dazu verwendet, das komplette Darlehens zu tilgen. Selbstverständlich muss die Versicherungssumme dazu genau auf die Höhe des Darlehens abgestimmt werden.

Allerdings muss dazu angemerkt werden, dass die zu zahlende Gesamtsumme für die Zinsen des Immobiliedarlehens bei dieser Form der Finanzierung zumeist etwas höher als beispielsweise bei einem Annuitätendarlehen ausfällt. Grund dafür ist die Gestaltung der Rückzahlungsphase. Da der Darlehensnehmer zunächst über einen langen Zeitraum ausschließlich Zinsen sowie Versicherungsbeiträge bezahlt, verringert sich der Darlehensbetrag nicht, wird also nicht getilgt. Dadurch bleiben die Zinssätze stets relativ hoch, was wiederum für den Darlehensnehmer einiges an Mehrkosten bedeutet.

Hinzu kommt außerdem der Umstand, dass Lebensversicherungsverträge heute nicht mehr steuerbefreit sind. Lediglich Verträge, die bis zum Ende des Jahres 2004 abgeschlossen wurden, genießen heute noch grundsätzliche Steuerfreiheit. Bei allen neueren Verträgen müssen die Auszahlungen im Rahmen der Lebensversicherung voll versteuert werden, was wiederum die Erträge aus der Versicherung schmälert. Aufgrund dieser Umstände ist die Immobilienfinanzierung mittels einer Lebensversicherungs-Hypothek heute als relativ teures Finanzierungsmodell anzusehen.

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