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Absicherung gegen Überschuldung / Zwangsversteigerung / Pfändung

Das schlimmste Szenario, welches sich ein Immobilienkäufer oder Bauherr vorstellen kann, tritt dann ein, wenn eine Überschuldung vorliegt und im Anschluss die Immobilie gepfändet und anschließend zwangsversteigert wird. Viele Menschen erholen sich von diesem Einschnitt ins Leben kaum noch und leiden bis zu ihrem Tod daran. Aus diesem Grund ist es so wichtig, bereits im Vorfeld, das heißt bei Abschluss des Finanzierungsvertrages, entsprechende Absicherungsmaßnahmen gegen eine Überschuldung mit anschließender Zwangsversteigerung der Immobilie zu treffen.

Neben dem Abschluss der bereits genannten Versicherungen spielt vor allem der Partner hierbei eine große Rolle. Der Kreditnehmer sollte darauf achten, dass auch dem Kreditgeber viel daran gelegen ist, eine Überschuldung seines Vertragspartners von vorneherein zu vermeiden. Die entsprechenden Bedingungen hierfür lassen sich bereits bei Abschluss des Kreditvertrages festlegen und in diesem verankern.

So kann beispielsweise festgelegt werden, dass im Falle einer vorübergehenden Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers für einen bestimmten Zeitraum nur noch die Zinsen des Kredites weitergezahlt werden, die Tilgungsbeträge jedoch nicht. Dies verringert die monatliche Belastung für die Rückzahlung des Kredites ganz enorm, was dafür sorgen kann, dass der Kreditnehmer in absehbarer Zeit wieder auf einen grünen Zweig kommen kann. Dies könnte beispielsweise dann der Fall sein, wenn dieser seinen Arbeitsplatz verliert und danach einige Zeit benötigt, um sich eine neue Arbeitsstelle zu suchen.

Tritt der Ernstfall schließlich doch ein und die Überschuldung lässt sich nicht mehr vermeiden, so sollte zunächst versucht werden, durch eine Umschuldung Linderung zu erreichen. So können beispielsweise bestehende Kredite gekündigt werden und durch Kredite mit längerer Laufzeit ersetzt werden, die dadurch eine geringere monatliche Belastung verursachen. Um eine solche Umschulung jedoch problemlos einleiten zu können, muss der Kreditnehmer unbedingt rechtzeitig auf eine drohende Überschuldung reagieren und die entsprechenden Maßnahmen ergreifen.

In diesem Zusammenhang ist es immens wichtig, dass der Kreditnehmer stets ein Auge auf seine finanziellen Verhältnisse hat. Die Einnahmen und Ausgaben sollten also ständig im Blick behalten werden, so dass Verschiebungen in diesem Gefüge möglichst rechtzeitig erkannt werden können. Sie können sich beispielsweise dann ergeben, wenn teure Anschaffungen getätigt werden müssen, die wiederum auf Raten gezahlt werden sollen, was dann die monatliche Belastung deutlich erhöht. Hierbei muss stets zunächst geprüft werden, ob sich diese Belastungen mit den bereits bestehenden Belastungen durch den Immobilienkredit vereinbaren lassen.

Im übrigen sollten auch Immobilienkäufer oder Bauherren, die ihr Objekt lediglich als Kapitalanlage anschaffen, ihre Kreditrisiken wirkungsvoll mindern. Oftmals ist in der Vergangenheit der Fall eingetreten, dass die Restschuld eines Kreditnehmers nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch höher ist, als der Wiederverkaufswert der Immobilie. Auch in diesem Fall besteht die latente Gefahr einer Überschuldung - insbesondere bei Objekten, die lediglich zum Zweck der Abschreibung - das heißt aus steuerlichen Gesichtspunkten - angeschafft werden. Auch hier sollten die nötigen Vorsichtsmaßnahmen getroffen werden.

Um eine Überschuldung von vornherein zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch, sich bereits vor Abschluss des Kreditvertrages Gedanken darüber zu machen, welche Lebenshaltungskosten jeden Monat fällig werden und wie hoch der restliche verfügbare finanzielle Rahmen ist, mit dem der Immobilienkredit abgezahlt werden kann. Wie bereits an anderer Stelle in diesem Ratgeber erwähnt, sollten hierbei unbedingt entsprechende Pufferbeträge und Rücklagen für alle Eventualitäten berücksichtigt werden. Es hilft nichts, sich die Traumimmobilie schön zu rechnen, um sich die Finanzierung dafür leisten zu können, wenn letztendlich die stetige Gefahr besteht, dass die Finanzierung aufgrund zu knapper Berechnung kippt und der Kreditnehmer daher in die Überschuldungsfalle gerät. Sicherlich wird niemand gut schlafen, wenn er zwar in seiner Traumimmobilie wohnt, jedoch immer damit rechnen muss, dass ihm diese wieder gepfändet und anschließend zwangsversteigert wird. Suchen Sie sich daher im Ernstfall lieber ein etwas kleineres beziehungsweise bescheideneres Objekt aus, bei dem Sie dann aber die Sicherheit haben können, dass die Finanzierung auch in schwierigen Situationen stets ausreichend bemessen ist.


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