Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Aufsplittung eines Immobiliendarlehens (Laufzeiten, Tilgung, Zinssätze etc.)

Die einfachste Form eines Immobilienkredits ist immer noch das Annuitätendarlehen. Man kann es mit einem simplen Ratenkredit vergleichen, bei dem sowohl die Laufzeit als auch Zinssätze und Tilgung von vornherein festgelegt sind. Die Raten sind hierbei also immer gleichbleibend und der Darlehensnehmer behält stets einen optimalen Überblick über seine Finanzen.

Leider gewährt ihm diese Form des Immobiliendarlehens keinerlei Flexibilität. Die Konditionen für die Rückzahlung des Darlehens bleiben also über die gesamte Laufzeit gleich und können nicht variiert werden. So besteht für den Versicherungsnehmer nicht die Möglichkeit, zinsgünstige Phasen zum Sparen von Kapital auszunutzen oder auch Sondertilgungen vorzunehmen, wenn unvorhergesehen ein größerer Geldbetrag in die Haushaltskasse kommen sollte.

Weiterhin verlängert eine starre Auslegung der Immobilienfinanzierung die Laufzeit in den allermeisten Fällen. Um die monatlichen Raten gering zu halten, wird oft eine Tilgung von nur 1 Prozent angesetzt oder diese sogar zunächst ganz ausgesetzt, so dass der Darlehensnehmer in der ersten Zeit nur die Zinssätze bezahlt, welche gleichbleibend hoch liegen, da zunächst keine Tilgung vorgenommen wird. Besteht jedoch die Möglichkeit, mit dem Finanzierungspartner jederzeit entsprechende Sondertilgungen zu vereinbaren, können zum einen die Zinssätze effektiv gesenkt werden, andererseits verringert sich die Laufzeit mit jeder Sondertilgungen um ein ganzes Stück. Leider sind die Immobilienfinanzierer im Bereich Sondertilgungen relativ vorsichtig, da Ihnen durch diese Möglichkeit Zinseinnahmen entgehen können. Sie sollten dennoch darauf achten, dass Ihnen bei einer modernen Immobilienfinanzierung stets die Möglichkeit von Sondertilgungen (in der Regel sind 5% der Darlehenssumme möglich) eingeräumt wird.

Zum Thema Laufzeiten: Je nach Zinsniveau und Gesamtbausumme sind bei Immobiliendarlehen Laufzeiten von 15 bis 30 Jahren die Regel. Wer eine etwas höhere Tilgung (beispielsweise 2 Prozent und mehr) verkraften kann und gleichzeitig gute Zinssätze geboten bekommt, kann die Laufzeit in der Regel auf einen Zeitraum von lediglich 15 bis 20 Jahren festlegen. Für diesen Zeitraum lassen sich zudem die Zinssätze fest sichern. Doch auch bei niedrigeren Tilgungsraten und höheren Zinssätzen kann es sich lohnen, die Finanzierung zunächst auf eine Laufzeit von 15 oder 20 Jahren festzulegen. Damit ist die Immobilie zwar noch nicht abbezahlt, jedoch kann sich der Darlehensnehmer nach Ablauf dieser Zeit um eine günstige Anschlussfinanzierung bemühen. Insbesondere das Forward-Darlehen ist dafür geeignet, mit ihm kann sich der Darlehensnehmer schon im Vorfeld günstige Zinssätze für die spätere Anschlussfinanzierung sichern.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, ein Immobiliendarlehen völlig ohne Zinsbindung abzuschließen. Man spricht dabei auch von einem Kredit mit variablem Zins. Der Sinn dahinter ist: Der Zinssatz wird bei dieser Form des Darlehens in regelmäßigen Abständen an das aktuelle Zinsniveau an den Kapitalmärkten angepasst. Dies erfolgt meist in vierteljährlichen Abständen. Allerdings muss sich der Darlehensnehmer hierbei auch darüber im Klaren sein, dass bei ungünstiger Zinsentwicklung die Finanzierung für eine Immobilie unter Umständen ganz Stück teurer ausfallen kann, als wenn er ein Darlehen mit fester Zinsbindung gewählt hätte. Das Darlehen mit variablem Zinssatz gleicht also immer auch etwas einem Glücksspiel. Wer dieses in Zeiten günstiger Zinssätze abschließt und bei dem sich die Zinssätze anschließend ebenso günstig weiterentwickeln, der kann hierbei viel Geld sparen.

Experten empfehlen allerdings, das Darlehen mit variablem Zinssatz nicht für besonders langfristige Finanzierungen zu nutzen. Somit eignet sich diese Darlehensform insbesondere für kurzfristige Kredite, zum Beispiel im Rahmen einer Zwischenfinanzierung für eine Immobilie.

Fazit:

Beim Anschluss Ihrer Immobilienfinanzierung sollten Sie darauf achten so flexibel wie möglich zu bleiben. Durch die Möglichkeit zum Einbringen von Sondertilgungen in die Finanzierung wird dies gewährleistet. Etwas diffiziler sieht die Sache allerdings bei den variablen Zinssätzen aus. Sie machen in der Regel nur bei kurzfristigen Finanzierungen Sinn, bei Darlehen mit langen Laufzeiten gleichen sie einem Glücksspiel, bei dem der Darlehensnehmer viel Geld verlieren kann. Hier ist es wesentlich sicherer, ein Immobiliendarlehen mit festem Zinssatz abzuschließen.

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